분양권 주택수 포함 시기와 양도세 세율(+오피스텔, 아파트 취득일)

분양권 주택수 포함 시기와 관련하여 취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득한 아파트 분양권은 주택수에 가산되고, 양도세의 경우 2021년 1월 1일 이후 취득한 아파트 분양권은 주택수에 포함되며, 상가 또는 오피스텔 분양권은 주거용을 불문하고 분양권이 아니므로 주택수에서 제외됩니다. 무주택자가 1분양권을 보유하다가 분양권을 양도할 경우 분양권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 분양권 취득시기는 청약당첨일(본청약)이고, 분양 받은 아파트 취득일은 분양대금 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이며, 잔금청산일까지 아파트가 완성되지 아니한 경우 아파트의 완성일(사용승인일)이 취득일로 간주됩니다.

목차 보이기

취득세에서 아파트 분양권 주택수 포함 시기

취득세에서 분양권 주택수 가산
취득세에서 분양권 주택수 가산

취득세에서 분양권 주택수 가산 규정 신설

2020. 8. 12. 지방세법 제13조의 3이 신설되면서 다주택자의 취득세가 중과될 때 주택수 산정에 분양권이 포함되게 되었습니다. 이 규정은 2020. 8. 12. 이후 분양권을 취득한 분부터 적용됩니다.

취득세와 분양권 주택수 포함 시기
취득세와 분양권 주택수 포함 시기

분양권 주택수 포함 시기에 따른 취득세

(1) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 자가 2020. 8. 12. 이전에 분양권을 취득하여 1세대 1주택 1분양권이 되었다면, 분양권은 주택수에 가산되지 않으므로 여전히 1세대 1주택에 불과합니다. 따라서 이후에 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다면, 1세대 2주택자로서 취득세는 8% 입니다.

(2) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 자가 2020. 8. 12. 이후 분양권을 취득하여 1세대 1주택 1분양권이 되었다면, 분양권이 주택수에 포함되어 1세대 2주택자에 해당합니다. 따라서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다면, 1세대 3주택자로서 취득세는 12%가 됩니다.

<함께 읽으면 좋은 글>

양도세에서 아파트 분양권 주택수 포함 시기

분양권 주택수 포함 시기
양도세에서 분양권 주택수 포함 시기

분양권 관련 소득세법 개정

2020. 8. 18. 소득세법 개정으로 분양권이 주택수에 포함되었고, 그 결과 1주택 및 1분양권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1주택에 해당하지 않으므로 양도세 비과세 규정이 적용되지 않으며(소득세법 제89조 제2항), 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하고 있다가 주택을 양도하는 경우 다주택자와 마찬가지로 양도세가 중과됩니다(소득세법 제104조 제7항 제2호 및 제4호).

그리고 이러한 개정 규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용됩니다(부칙).

분양권 1주택 포함 뜻

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함되고, 여기서 주택수에 포함된다는 뜻은 주택과 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도하는 경우에 분양권을 주택수에 포함하여 산정하기 때문에 2주택자 이상으로 취급되어 양도세가 비과세 될 수 없고, 양도세가 중과될 수 있다는 의미입니다.

다만, 분양권이 주택수에 포함되더라도 일시적 2주택 양도세 비과세 특례와 마찬가지로 일시적이거나 상속, 혼인 등 특별한 사정이 있다면 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득세법 시행령 제156조의 3).

분양권 주택수 제외되는 경우

분양권이 주택수 산정에서 제외되는 경우는 (1) 아파트 분양권을 2021. 1. 1. 이전에 취득한 경우와 (2) 오피스텔 분양권입니다.

오피스텔 분양권은 아래에서 따로 설명하겠습니다.

2021. 1. 1. 이전에 분양권을 취득한 경우

H가 A주택을 보유하던 중 2021년 1월 1일 이전에 B분양권을 취득하여 1주택 1분양권을 보유하게 되었고 이후 주택을 양도한다면, H는 여전히 1세대 1주택자로서 양도세가 비과세 될 수 있고, 2주택자가 아니므로 양도세가 중과되지 않습니다.

다만, 추후 B분양권이 B주택으로 완공될 경우 H는 2주택자가 되는데, 일시적 2주택자로서 양도세를 비과세 받고 싶다면 일정한 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항)을 갖추어야 합니다. 여기서 신규주택 취득시기는 B주택(신축주택) 취득시기를 기준으로 합니다.

2021. 1. 1. 이후에 분양권을 취득한 경우

H가 A주택을 보유하던 중 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 취득하여 1주택 1분양권을 보유하게 되었고 이후 주택을 양도다면, 분양권은 주택수에 포함되므로 1세대 1주택이 아니라서 양도세가 비과세 될 수 없고(소득세법 제89조 제2항), 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상이므로 양도세가 중과됩니다(소득세법 제104조 제7항 제2호 및 제4호).

다만, 일시적으로 1주택 및 1분양권을 취득했거나 또는 상속, 혼인, 동거봉양 등 특별한 사정으로 주택 및 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세가 가능합니다(소득세법 시행령 제156조의 3).

상가, 오피스텔 분양권 주택수 포함 여부

상가, 오피스텔 분양권 주택수 포함 여부
상가, 오피스텔 분양권 주택수 포함 여부

상가, 생활숙박시설, 오피스텔 분양권과 아파트 분양권 차이

아파트 분양권은 소득세법이 규정하는 분양권(소득세법 제88조 제10호)에 해당하고, 상가 또는 오피스텔 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다(소득세법 제94조 제1항 제2호 가목).

특히 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔이든 업무용 오피스텔이든 그 분양권은 소득세법이 규정하는 “분양권”에 해당하지 않습니다.

따라서, 아파트 분양권 중 2021. 1. 1. 이후에 취득한 아파트 분양권은 주택수에 포함되지만 상가 또는 오피스텔 분양권은 취득시기와 관계 없이 주택수에 포함되지 않습니다.

오피스텔 분양권 주택수 제외

상가 또는 오피스텔 분양권은 주택수에서 제외되므로 소득세법이 규정하는 양도세 비과세 주택수(소득세법 제89조 제2항)에 포함되지 않고, 소득세법이 규정하는 양도세 중과시 산정되는 주택수(소득세법 제104조 제7항)에 포함되지 않습니다.

생활숙박시설 분양권 주택수 제외

생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위(생숙 분양권)도 상가, 오피스텔 분양권과 마찬가지로 소득세법이 규정하는 분양권에 해당하지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 주택수에서 제외됩니다.

상가 또는 오피스텔 분양권 보유시 양도세 비과세 될까?

1주택자가 상가 또는 오피스텔 분양권을 추가 보유하더라도 여전히 1세대 1주택자이므로 양도세가 비과세 될 수 있고, 다주택자가 아니므로 양도세가 중과되지 않습니다.

예를 들어 A주택과 B오피스텔 분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도한다면 B오피스텔 분양권은 주택수에서 제외되므로 1주택자에 해당합니다. 따라서 보유기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘다면 양도세가 비과세 됩니다.

무주택자 분양권 양도세

무주택자 분양권 양도세
무주택자 분양권 양도세

무주택자 1분양권

주택 없이 1개의 아파트 분양권만을 보유하는 경우, 즉, 무주택자가 1분양권을 보유하다가 분양권을 양도하는 경우, 1세대 1주택이 아니므로 양도세가 비과세 될 수 없고, 양도세가 부과됩니다.

즉, 무주택자가 2021. 1. 1. 이후 분양권을 취득했더라도 그 분양권은 주택수 산정에 포함될 뿐 주택에 해당하는 것은 아닙니다. 따라서 주택 없이 분양권만 보유하고 있다가 그 분양권을 양도하는 경우에는 1가구 1주택에 해당하지 않으므로 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.

이 때 적용되는 양도세율은 아래와 같습니다.

주택 또는 분양권이 1개 이상인 경우

주택 없이 여러 개의 분양권을 보유하다가 분양권을 양도하는 경우, 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 분양권을 양도하는 경우 모두 양도세가 부과됩니다.

이 때 적용되는 양도세율은 아래와 같습니다.

<함께 읽으면 좋은 글>

아파트, 상가, 오피스텔 분양권 양도세율 차이

아파트 상가 오피스텔 분양권 양도세율 차이
아파트 상가 오피스텔 분양권 양도세율 차이

아파트 분양권 양도세 세율

분양권 양도세율은 66%(보유기간이 1년 미만이면 77%)로 일정한데, 이러한 세율은 기본세율(소득세법 제55조) 보다는 높기 때문에 양도세가 중과되었다고 표현할 수도 있지만 다주택자 양도시 양도소득세가 중과되는 것과는 다릅니다.

아파트 분양권 보유기간 1년 미만인 경우 양도세율은 77%(=국세70%+지방소득세7%)이고, 아파트 분양권 보유기간 1년 이상인 경우 양도세율은 66%(=국세60%+지방소득세6%)입니다.

상가 또는 오피스텔 분양권은 분양권에 해당하지 않음

상가 또는 오피스텔 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 소득세법에서 규정하는 “분양권”에 해당하지 않습니다. 즉, 소득세법에서 규정하는 분양권은 아파트 등 주택 분양권을 의미하고, 상가나 오피스텔 분양권은 분양권이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다.

상가 또는 오피스텔 분양권을 양도할 경우 적용되는 세율은?

상가 또는 오피스텔 분양권은 분양권에 해당되지 않고, 주택수에도 포함되지 않으며, 주택도 아닙니다. 따라서 무주택자가 상가나 오피스텔 분양권을 보유하다가 양도하더라도 1세대 1주택이 아니므로 양도세가 부과됩니다.

상가 또는 오피스텔 분양권을 양도할 때 적용되는 양도세율은 보유기간에 따라 달라지는데, (1) 보유기간이 2년 이상인 경우 6~45%의 누진세율(기본세율)이 적용되고, (2) 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 양도세율은 40%이며, (3) 보유기간이 1년 미만인 경우 양도세율은 50% 입니다.

아파트 분양권과 주택의 양도세 차이

주택과 분양권 양도세율 차이점
주택과 분양권 양도세율 차이점

다주택자 양도세 중과 및 한시적 유예

무주택자가 다수의 분양권을 보유하다가 분양권을 양도하는 경우, 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 분양권을 양도하는 경우 모두 양도세가 부과되며, 이 때 적용되는 양도세율은 위와 동일합니다.

주택을 여러 채 보유한 다주택자조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과되는데(기본세율+20~30%), 현재는 보유기간이 2년 이상인 주택을 2025. 5. 9.까지 양도하면 다주택자 양도세 중과 규정이 한시적으로 유예되고 있습니다(소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제12의 2호).

분양권 양도세 중과

(1) 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 주택을 양도하는 경우에도 다주택자와 마찬가지로 양도세가 중과되는데(기본세율+20~30%), 보유기간이 2년 이상인 주택을 2025. 5. 9.까지 양도하면 그 주택은 보유 주택에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제167조의 11 제12호).

(2) 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 분양권을 양도하는 경우, 주택을 양도하는 것이 아니라 분양권을 양도하는 것이므로 양도세율은 66%(보육기간 1년 미만이면 77%)로 일정합니다. 즉, 이 경우 적용된 분양권 양도세율은 기본세율(소득세법 제55조) 보다는 중과된 세율이지만 주택과 분양권이 2개 이상이라서 중과된 것은 아닙니다.

분양권 보유가 일시적인 경우 비과세

주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 주택을 양도할 경우, 이러한 중복 보유가 일시적이거나 상속, 혼인, 동거봉양 등 특별한 사정이 있다면 일시적 2주택과 마찬가지로 주택에 관한 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 3).

주택과 분양권을 보유하면서 양도할 때 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 경우는 아래의 링크를 참고하세요.

분양아파트 및 분양권 취득시기(취득일)

분양권 및 분양아파트 취득시기(취득일)
분양권 및 분양아파트 취득시기(취득일)

분양권과 분양아파트 취득시기가 중요한 이유

1세대 1주택으로 양도세가 비과세 되기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 하는데, 보유기간은 주택 취득일부터 양도일까지이므로 분양 받은 아파트의 취득일을 알아야만 보유기간을 계산할 수 있습니다.

또한, 1주택 1분양권을 보유한 경우 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 특례가 적용되는데, 이 때에는 분양권 취득일을 알아야 3년을 계산할 수 있습니다.

입주자 모집공고에 따른 청약에 당첨된 경우

입주자 모집공고에 따른 아파트 청약에 당첨된 경우, 아파트 분양권 취득일은 아파트 청약당첨일과 아파트 분양계약일 중에 청약당첨일이 취득일에 해당합니다.

기획재정부 재산세제과-85,2022.01.14
(질의) 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」제88조 제10호에 따른 분양권의 취득시기

- (제1안) 청약당첨일
- (제2안) 분양계약일

(회신) 제1안이 타당합니다.

사전청약과 본청약

A가 2021년 12월 민간분양 사전청약에 당첨되고, 2024년 5월 본청약에 당첨된 후 아파트 공급계약을 체결하고, 2025년 2월에 입주할 예정이라면, A가 아파트 분양권을 취득한 시기는 본청약 당첨일(2024년 5월)입니다.

기획재정부 재산세제과-292, 2023.2.27.

[질의]사전청약에 당첨되고, 이후 본 청약 등을 통해 아파트 공급계약을 체결한 경우 분양권의 취득시기

(1안)사전청약 당첨일
(2안) 본 청약 당첨일

[회신]귀 청의 질의에 대해서는 제2안이 타당합니다.

선착순 방법으로 취득한 분양권의 취득시기

아파트 분양은 특별공급, 일반공급, 무순위청약(무순위 줍줍), 선착순 분양(선착순 줍줍)으로 구분됩니다. 선착순 분양으로 분양권 공급계약이 체결된 경우(선착순 방법으로 동호수 지정), 분양권 취득시기는 계약금 완납시가 아니라 공급계약 체결일이 됩니다.

  • ’13.10. A주택 취득
  • ’19.11. B주택 취득
  • ’20.12.9. C분양권 공급계약 및 1차 계약금(계약금 중 일부) 지급
    • 「주택공급에 관한 규칙」의 선착순의 방법으로 입주자 선정함
  • ’21.1.11. C분양권 계약금 완납
  • ’22.5월 A주택 양도 예정
서면-2021-법규재산-7612
「주택공급에 관한 규칙」제27조제5항 또는 제28조제10항제1호에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 「소득세법」 제88조제10호에 의한 분양권의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며, 선착순의 방법으로 동․호수 등을 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기가 되는 것입니다.

분양권을 승계취득한 경우

아파트 분양권을 승계취득한 경우, 그 승계취득한 분양권 취득시기는 잔금청산일 입니다.

소득세법 기본통칙 98-162…2
부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

분양권을 승계취득하는 경우로서 잔금청산 전에 명의변경이 이루어진 경우

분양권이 양도된 경우 명의변경이 접수되긴 했으나 아파트 분양권 양도는 명의변경이 필요한 권리가 아니므로 분양권 양도시기는 명의변경 접수일이 아니라 잔금청산일이 됩니다.

  • 수분양자 A와 분양자(군인공제회)와 공급계약 체결일 : 2008.11.21
  • A가 자녀에게 아파트 분양권 양도 계약일 : 2011.11.15
  • A의 자녀가 분양자(군인공제회)에 명의변경 접수일 : 2011.11.15
  • A의 자녀가 분양권 양도에 따른 잔금청산일 : 2011.12.21
부동산거래관리과-86, 2012.02.09.
자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것입니다.

일반분양 받은 아파트 취득시기

분양 받은 아파트의 취득일은 분양대금 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 합니다. 다만, 분양대금 잔금청산일 후에 아파트가 완공되는 경우에는 그 아파트 완성일을 취득시기로 봅니다.

부동산거래관리과-1113, 2010.08.31.
일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.

지역주택조합 가입에 따른 분양권 취득시기

  • H가 2017. 6. 양주시 소재 B지역주택조합에 가입함
  • H가 2020. 1. 14. 남양주 화도읍 소재 A주택을 취득함
  • 2021. 1. 8. B지역주택조합 사업계획승인
  • H가 2021. 12. 31. B지역주택조합 공급계약 체결함
  • H가 2022. 11. 15. A주택 양도 예정

예를 들어 H가 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 경과한 후 분양권을 취득했다가 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 1주택 및 1분양권 보유자로서 양도세가 비과세 되는데, A주택(종전주택) 취득일(2020. 1. 14.)로부터 1년 이내에 B지역주택조합 사업계획이 승인(2021. 1. 8.)되었으므로 비과세 특례 요건 중 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 분양권을 취득해야 한다는 요건을 충족하지 못하게 되었습니다.

지역주택조합에 가입한 후 종전주택을 취득했다가 보유하고 있던 지역주택조합 조합원 지위가 2021. 1. 1. 이후 분양권으로 전환된 경우, 분양권 취득시기는 공급계약 체결일이 아니라 지역주택조합 사업계획승인일이 됩니다.

서면-2022-법규재산-3841
「소득세법 시행령」 제156조의3에 따른 ‘종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득’하는 규정을 적용할 때 지역주택조합 조합원의 지위가 ’21.1.1.이후 분양권이 된 경우 그 분양권의 취득시기는 「주택법」제15조에 따른 ‘사업계획승인일’이 되는 것입니다.