1세대 1주택 비과세 특례 중 1가구 2주택 양도세 비과세 요건(1가구 2주택 양도소득세 면제조건)을 정리하면서 일시적 2주택 비과세 요건 중 신규주택 취득일과 종전주택 양도기한, 보유기간 계산시 초일불산입과 초일산입을 적용하여 계산하는 방법, 상속, 혼인, 동거봉양, 부득이한 사유(취학, 근무, 질병, 학폭) 등 1세대 2주택 양도세 비과세 요건을 간단하게 정리해보겠습니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 요건
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
어떤 1세대가 종전 주택을 보유하던 중 신규 주택을 취득하는 바람에 일시적으로 2주택이 된 경우, 추후 종전 주택을 양도할 경우, 아래의 3가지 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 간주되어 양도세가 비과세 됩니다(소득령 제155조 제1항).
- 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득할 것
- 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 것
- 양도일 현재 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
1가구 2주택 양도소득세 면제조건
1가구 2주택으로서 양도소득세가 면제되기 위한 조건은 최소한 3가지(1년 이후 신규주택 취득, 3년 이내 종전주택 양도, 2년 이상 종전주택 보유)이며, 종전주택이 취득 당시 조정대상지역에 속했다면 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 양도세 전부를 비과세 받고 싶다면 고가주택이 아니어야 합니다.
(1) 쉽게 설명하면, 1가구 2주택 중 신규주택(대체주택)을 1년 후에 취득하고, 종전주택을 3년 이내 양도한다면 “그냥 2주택”이 아니라 “일시적 2주택”으로 인정되고, 2주택 중 신규주택은 없는 것으로 간주되면서 1가구 1주택으로 취급됩니다.
(2) 다만, 1가구 1주택이라도 무조건 비과세 되는 것이 아니라 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야만 비과세 됩니다.
따라서, 일시적 2주택으로 인정되어 1가구 1주택으로 간주되는 경우도 1세대 1주택 비과세 요건(고가주택 아닐 것, 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)을 갖추어야 합니다.
특히 거주기간의 경우 취득 당시를 기준으로 하기 때문에 조정대상지역 지정일과 해제일을 확인해야 합니다.
일시적 2주택 비과세 요건 계산 방법
일시적 1가구 2주택 비과세 사례
예를 들어 H가 2022. 5. 7. A아파트(종전주택)을 취득했는데, 좀 더 상급지인 B아파트로 갈아타고 싶어합니다. 만약 H가 양도세를 비과세 받으면서 B아파트로 갈아타고 싶다면 B아파트는 언제 취득하고, A아파트는 언제 양도해야 할까요?
특히 H가 하루라도 빨리 상급지로 갈아타고 싶다면 날짜 계산을 해서 이동해야 할 것입니다.
일시적 2주택으로서 비과세를 받기 위해서는 최소한 3가지 요건(1년 후 취득, 3년 이내 양도, 2년 이상 보유)을 갖추어야 합니다. 이 요건들을 갖추기 위해서는 기간 계산을 해야 하므로 위 사례를 해결하기에 앞서 먼저 기간 계산 방법을 정리해보겠습니다.
일시적 1가구 2주택 1년
일시적 2주택으로서 양도세가 비과세 되기 위해서는 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야 합니다.
국세기본법 제4조 및 민법에 따라 초일불산입이 원칙이므로 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후가 언제인지 계산하려면 종전주택 취득일은 초일이므로 불산입해서 계산해야 합니다.
위 사례에서 H가 A아파트(종전주택)를 취득한 날은 2022. 5. 7.이므로, 초일불산입 원칙에 따르면 그 다음날인 2022. 5. 8.부터 기산해야 하고, 1년이 만료되는 날은 2023. 5. 7. 입니다. 따라서 1년 이상이 지난 후는 1년 만료일 다음날인 2023. 5. 8.입니다.
즉, H는 2023. 5. 8.부터 시작해서 그 이후 언제든지 상급지 신규주택(A아파트)을 취득해서 갈아탈 수 있습니다.
법령해석재산-0273, 2017.11.09.
소득령 155§의 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하라는 의미는 종전 주택을 취득하고 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하라는 의미이므로 2014.12.30.부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.을 의미하는 것임
일시적 1가구 2주택 3년
일시적 2주택으로서 양도세가 비과세 되기 위해서는 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다.
국세기본법 제4조 및 민법에 따라 초일불산입이 원칙이므로 신규주택 취득일부터 3년 이내가 언제인지 계산하려면 신규주택 취득일은 초일이므로 불산입해서 계산해야 합니다.
위 사례에서 H가 B아파트(신규주택)를 취득한 날이 2023. 5. 8.이라고 가정해보겠습니다. 초일불산입 원칙에 따르면 그 다음날인 2023. 5. 9.부터 기산해야 하고, 3년이 만료되는 날은 2026. 5. 8. 입니다.
따라서 H는 B아파트(신규주택) 취득일(2023. 5. 8. 예정)부터 3년 이내인 2026. 5. 8.까지 A아파트(종전주택)를 양도해야 합니다. 즉, H는 늦어도 2026. 5. 8.까지는 A아파트를 양도해야 하는 것입니다.
여기서 양도일은 원칙적으로는 잔금청산일이고, 불분명한 경우 등기접수일이므로 H는 2026. 5. 8. 전에 A아파트 양도계약을 체결하고 늦어도 2026. 5. 8.까지 잔금지급을 마쳐야 합니다(잔금청산 증거 필요함). 소유권이전 등기접수까지 마친다면 더 명확하겠죠.
부동산납세과-997
「소득세법 시행령」제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임
심사양도1999-4060
양도시기는 객관적 거래증빙에 의한 잔금청산일을 원칙으로 하되, 불분명한 경우 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 잔금약정일이 확인 안되거나 잔금약정일로부터 등기접수일까지 기간이 1월을 초과하는 경우 등기접수일로 하는 것임
일시적 1가구 2주택 보유기간 계산
일시적 2주택으로서 양도세가 비과세 되기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 속하는 주택이라면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
국세기본법 제4조 및 민법은 초일불산입이 원칙이지만 세법에 특별한 규정이 있으면 그에 따르도록 규정되어 있습니다. 소득세법 제95조 제4항은 양도소득세 보유기간에 관하여 취득일부터 양도일까지라고 규정하고 있으므로 초일(취득일)을 산입해서 계산해야 합니다.
위 사례에서 H가 A아파트(종전주택)를 취득한 날은 2022. 5. 7.이므로, 보유기간 계산시 초일을 산입하면 2022. 5. 7.부터 기산해야 하고, 2년이 만료되는 날은 2024. 5. 6. 입니다.
따라서 H가 A아파트를 2년 이상 보유함으로써 양도세 비과세를 받기 위해서는 2024. 5. 6.부터 A주택을 양도해야 합니다.
집행기준 89-154-20 보유 및 거주기간 계산
2년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 2년 이상 보유한 것을 말하는 것이며, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산하고, 거주기간 계산은 해당 주택의취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르며 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다
국심95서1305, 1995.10.27.
.............보유기간의 계산은 위 소득세법 제70조 제6항의 규정을 준용하여 당해자산의 취득일로부터 양도일까지로 하여야 할 것인 바, 이 때 보유기간 계산은 대법원 판례와 당심판소 선결정례에 따라 민법상의 초일불산입의 원칙규정은 그 적용이 배제되어 취득일을 보유기간의 기산일로 보아 보유기간을 판정하여야 할 것이어서 쟁점주택의 취득일인 1991. 4. 8.을 쟁점주택의 보유기간 기산일로 보아 2년이 만료되는 날은 1993. 4. 7.이 되고 1993. 4. 7. 쟁점주택을 양도한 이 건은 보유기간 2년 이상의 양도에 해당........
일시적 2주택 비과세 요건 계산
우선, H가 상급지 B아파트로 이동하고 싶다면 B아파트를 양도할 일은 없겠지만 만약 H가 B아파트(신규주택)부터 먼저 양도한다면 H는 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.
다음, H가 B아파트(신규주택)는 놔두고 A아파트(종전주택)부터 양도해야 비과세를 받을 가능성이 있습니다. 다만, 아래의 요건을 충족해야 합니다.
(1) H는 A아파트 취득일(2022. 5. 7.)부터 1년 이상이 지난 후인 2023. 5. 8.부터 B아파트(신규주택)를 취득할 수 있습니다.
(2) 만약 H가 2023. 5. 8. B아파트(신규주택)을 취득했다면, 그로부터 3년 이내인 2026. 5. 8.까지 A아파트(종전주택)를 양도해야 합니다.
(3) H가 A아파트(종전주택)를 양도할 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하므로, A아파트 취득일(2022. 5. 7.)부터 2년 이상인 2024. 5. 6.부터 A주택을 양도할 수 있습니다.
(4) 결론적으로 H가 2023. 5. 8. B아파트(신규주택)를 취득할 예정이라면, H는 A아파트(종전주택)를 2024. 5. 6.부터 2026. 5. 8.까지 양도해야 합니다.
1세대 1주택 비과세 특례 종류
주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 1가구가 1주택을 보유해야 합니다. 그러나, 소득세법은 부득이한 사유로 2주택을 보유한 경우에도 1세대가 1주택을 보유한 것으로 간주하여 양도세를 면제해주고 있습니다.
- 일시적 2주택이 된 경우
- 상속으로 2주택이 된 경우
- 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우
- 혼인으로 2주택이 된 경우
- 부득이한 사유로 2주택이 된 경우
- 장기임대주택 보유시 거주주택 양도 특례
- 주택과 조합원입주권 소유한 경우
- 주택과 분양권 소유한 경우
- 농어촌주택 취득시 특례
위에서는 가장 빈번하게 발생하는 일시적 2주택 비과세 요건과 계산 방법을 정리했습니다. 아래에서는 나머지 1세대 1주택 비과세 특례를 종류별로 간단히 설명드리겠습니다.
상속으로 1세대 2주택 비과세 특례
상속으로 1세대 2주택 양도세 비과세 요건
상속인과 피상속인이 별도 세대이면서 상속인이 일반주택을 보유하고 있다가 주택을 상속 받아 2주택을 보유하게 된 경우, 일반주택 양도시 상속주택은 주택수에서 제외되므로 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 본문).
그런데, 상속인과 피상속인이 동일 세대라면 양도세 비과세 특례가 적용되지 않지만, 동거봉양을 위해 합가하여 동일 세대가 된 후 상속된 경우는 예외적으로 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항 단서).
상속될 주택이 여러 개인 경우
피상속인(사망한 자)에게 2개 이상의 주택이 있다면 소유기간, 거주기간, 기준시가 등에 따라 선순위 1주택만 상속주택으로 인정되는데, 이렇게 상속주택으로 인정되는 경우만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외됩니다. 상속주택으로 인정되는 기준과 사례는 아래에서 확인하세요.
상속인들이 여러 명인 경우(공동상속주택)
공동상속주택이란 상속으로 여러 명이 공동 소유하는 1주택을 말하는데, 상속지분이 가장 큰 상속인(최다지분 상속인)이 공동상속주택을 소유하는 것으로 봅니다. 공동상속에도 단독상속과 마찬가지로 양도세 비과세 특례가 적용되는지, 소수지분을 상속 받은 경우 양도세는 어떻게 처리되는지는 아래에서 확인하세요.
부모봉양 1가구 2주택 양도소득세 면제조건
A주택을 보유하고 있던 자녀 세대가 B주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하게 되면서 1세대 2주택을 보유하게 된 경우, 세대 합가일로부터 10년 이내에 A주택 또는 B주택을 양도하는 경우 1가구 1주택으로 간주하여 양도세를 비과세 해주고 있습니다.
즉, 직계존속 동거봉양으로 1세대 2주택이 되었다면 10년 동안은 1세대 1주택으로 간주해준다는 것입니다. 다만, 부모봉양을 하게 되면 1세대 1주택으로 간주될 뿐이므로 1가구 1주택 보유자가 양도세를 면제 받기 위해 갖추어야 할 조건(보유기간, 거주기간, 고가주택 여부 등)은 부모봉양의 경우에도 여전히 필요합니다.
여기서 60세의 나이는 세대 합가일을 기준으로 합니다. 직계존속(부모, 조부모 등)은 어느 한쪽만 60세 이상이어도 가능하고, 배우자의 직계존속도 포함되며, 직계존속이 암환자 등 중증질환자, 희귀난치성질환자 등으로 등록된 경우에는 60세 미만도 포함됩니다.
혼인으로 1가구 2주택 양도세 면제조건
부부 각각 1주택 양도세 면제조건
1주택자가 1주택자와 결혼하여 2주택을 보유하게 된 경우, 무주택자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)을 동거봉양하다가 1주택자와 결혼하여 2주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날(혼인신고일)부터 5년 이내 주택을 양도할 경우 1세대 1주택자로 취급되어 양도세가 면제됩니다(1세대 1주택 비과세 특례).
여기서 양도하는 주택은 누가 보유하고 있던 주택이든 관계 없지만 양도세 비과세 요건(12억원 이하, 2년 이상 보유, 거주기간 제한)은 갖추고 있어야 합니다.
신혼부부 양도세 비과세
이 양도세 비과세 특례는 혼인신고일부터 5년 이내에 주택을 양도할 때만 적용되는 것이므로 신혼부부에게만 적용되는 비과세 특례라고 볼 수 있습니다.
1주택자끼리 결혼 양도세가 부과되는 경우
아래의 경우에는 결혼으로 2주택이 되었더라도 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
- 혼인신고일부터 5년 이후에 주택을 양도하는 경우
- 양도시 12억원 초과, 보유기간 및 거주기간 요건을 갖추지 못한 경우
- 동일 세대원에게 주택을 양도하는 경우
한편, 혼인에는 사실혼이 포함되지 않으므로 사실혼 배우자는 아예 1세대에 포함되지 않습니다. 따라서 사실혼 배우자가 보유한 1주택은 아예 2주택으로 취급되지도 않습니다(국심2000중2631).
부득이한 사유로 1세대 2주택 양도세 비과세 요건
1세대가 수도권 내에 A주택(일반주택)을 보유한 상태에서 아래의 부득이한 사유(취학, 근무, 질병, 학폭)로 수도권 밖에 위치한 B주택을 취득한 경우, B주택 취득일부터 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년이 경과하기 전까지 일반주택을 양도할 경우, 1세대 1주택으로 보아 양도세가 비과세 됩니다. 물론 이 경우에도 일반주택이 양도세 비과세 요건(12억원 이하, 2년 이상 보유기간, 거주기간)을 갖추어야 합니다.
- 고등학교, 대학교 등 취학(초등학교 및 중학교 제외)
- 이직, 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상이 필요한 질병의 치료 또는 요양
- 학폭 피해자 전학(학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우)
조합원입주권 양도세 비과세 특례
(1) 1가구 1조합원입주권을 보유하거나 1가구 1주택 1입주권을 보유하다가 조합원입주권을 양도하는 경우 양도세 비과세가 가능합니다.
(2) 종전주택 취득일로부터 1년 후 조합원입주권을 취득하고, 그 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 양도세가 비과세 됩니다.
(3) 조합원입주권 취득일부터 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 일정한 요건을 갖추면 양도세가 비과세 됩니다.
(4) 재개발 또는 재건축으로 대체주택을 취득했다가 양도하는 경우에도 양도세 비과세가 가능합니다.
- 조합원입주권 비과세 요건(+1주택 1입주권 일시적 2주택, 대체주택)
- 조합원입주권 주택수 포함 시기 및 취득시기(+취득세, 양도세)
- 재건축 아파트 비과세 보유기간(+원조합원 및 승계조합원 입주권)
분양권 양도세 비과세 특례
(1) 종전주택 취득일로부터 1년 후 분양권을 취득하고, 그 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 양도세가 비과세 됩니다.
(2) 분양권 취득일부터 3년이 지나서 종전주택을 양도하더라도 일정한 요건을 갖추면 양도세가 비과세 됩니다.
농어촌주택 양도세 비과세 특례
(1) 일반주택 소유자가 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해서 3년 이상 보유했다면, 일반주택 양도시 양도세 비과세가 가능합니다.
(2) 농어촌주택(상속주택, 이농주택, 귀농주택)과 일반주택을 보유하다가 일반주택 양도할 때 일정한 요건을 갖추면 양도세 비과세가 가능합니다.