고향주택과 농어촌주택 주택수 제외 규정과 양도세 특례 조건(시골집 2주택 양도세 특례), 농어촌주택 취득세 중과 배제를 설명드리고, 농어촌주택 확인방법 3단계와 농어촌주택 지역 확인방법을 정리해보겠습니다. 이를 위해 농어촌주택 기준, 고향주택 요건, 농어촌주택 제외 지역(수도권, 도시지역, 관광단지, 조정대상지역, 토지거래허가구역 등)도 정리해보겠습니다.
농어촌주택 확인방법 3단계
우선, 농어촌주택 또는 고향주택으로서 주택수 산정시 제외 될 수 있는지 확인하는 방법은 아래와 같이 3단계로 구분됩니다.
- 농어촌주택 또는 고향주택 조건 확인하기
- 주택 취득 당시 기준시가 확인하기
- 일반주택과 같은 지역 또는 연접한 지역 여부 확인하기
아래에서 하나씩 단계별로 설명드리겠습니다.
농어촌주택 기준 확인하기(양도세 특례)
농어촌주택으로서 주택수 산정에서 제외되어 양도세가 비과세 되기 위해서는 그 주택이 취득 당시 (1) 기회발전특구, 읍 또는 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치해야 하고, (2) 제외 지역(수도권, 도시지역, 조정대상지역, 관광단지 등)에 속하지 않아야 합니다.
(1) 예를 들어 어떤 주택의 주소에 00읍 또는 00면이 포함되면 농어촌주택에 해당합니다.
(2) 일반적인 시와 구의 “동”에 위치한 주택은 농어촌주택에 해당되지 않지만 인구 20만 이하의 시의 동에 위치한 주택(예 : 충청북도 제천시 명동~~, 충청남도 계룡시 금암동~~)이라면 농어촌주택에 해당합니다(위 표 참고).
즉, 농어촌주택이 되기 위해서는 주소에 읍 또는 면이 있으면 되고, 혹시 읍이나 면이 없이 동만 있다면 그 동은 인구 20만 이하의 시에 있는 동이어야 한다는 것입니다.
농어촌주택 제외 지역을 확인하는 방법은 아래에서 설명드리겠습니다.
농어촌주택 기준(취득세 중과 예외)
지방세법상 일정한 조건을 갖춘 농어촌주택은 법인 또는 다주택자의 취득세 중과에서 배제됩니다. 여기서 농어촌주택은 읍 또는 면에 위치해야 합니다.
위와 같이 양도세가 비과세 되는 농어촌주택 기준과 취득세 중과가 배제되는 농어촌주택 기준은 서로 다릅니다.
고향주택 요건 확인하기
고향주택으로서 주택수 산정에서 제외되어 양도세가 비과세 되기 위해서는 그 주택이 (1) 인구 20만 이하의 시에 위치한 고향에 위치해야 하고, (2) 제외 지역(수도권, 조정대상지역, 관광단지)에 속하지 않아야 합니다.
여기서 고향이란 아래의 2가지 요건을 모두 갖춘 시 지역(연접한 시지역과 군지역에 연접한 시지역 포함)을 말합니다.
- 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지(본적지 또는 원적지 포함)
- 10년 이상 거주한 지역
즉, 고향주택이 되기 위해서는 인구 20만 이하의 시에 주택이 위치해야 하고, 그 지역이 고향(10년 이상 등록기준지+10년 이상 거주)이어야 한다는 뜻입니다.
고향주택 제외 지역을 확인하는 방법은 아래에서 설명드리겠습니다.
주택 취득시 기준시가(양도세 특례)
농어촌주택 또는 고향주택으로서 주택수에서 제외되어 양도세 비과세 되기 위해서는 취득시 주택의 기준시가가 3억원 이하여야 하고, 한옥은 기준시가가 4억원 이하여야 합니다.
- 여기서 한옥이란 지방자치단체의 조례에 따라 건축비ㆍ수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말합니다.
주택의 기준시가는 주택의 공시가격을 의미하므로, 국토부 국토부 공시지가 조회 사이트(부동산 공시가격 알리미)에서 주택의 공시가격을 조회하시면 됩니다.
주택 중 건축물 시가표준액(취득세 중과 배제)
농어촌주택으로서 법인 또는 다주택자의 취득세 중과 배제되기 위해서는 대지면적이 660제곱미터 이내(199.65평)이고 건축물 연면적이 150제곱미터 이내여야 하며, 건축물의 가액(시가표준액)이 6500만원 이내여야 합니다.
일반주택과 같은 지역이거나 연접한 지역이 아닐 것
농어촌주택 또는 고향주택은 일반주택과 같은 읍, 면, 동에 위치하거나 연접한 읍, 면, 동에 위치해서는 안됩니다.
즉, 농어촌주택 또는 고향주택이 일반주택과 같은 지역(읍, 면, 동의 이름이 같은 경우)에 있거나 연접한 지역(지도상 경계선, 바다, 호수로 붙어 있는 경우)에 있으면 주택수에서 제외될 수 없습니다.
- 농어촌주택이나 고향주택이 주는 어감의 특성상 일반주택과 멀리 떨어져 있는 시골집을 떠올리게 됩니다. 하지만 굳이 먼거리에 떨어져 있을 필요는 없고, 같은 읍, 면, 동만 아니면 되고, 경계선 등으로 연접한 읍, 면, 동만 아니면 됩니다.
예를 들어 충청남도 계룡시는 인구 20만 이하의 시에 속하므로 계룡시의 금암동에 주택이 있다면 농어촌주택 또는 고향주택에 해당될 가능성이 높습니다. 그런데, 만약 일반주택이 위 지도에서 금암동과 연접한 지역(제천시 엄사면 엄사리 및 유동리, 제천시 두마면 두계리, 농소리)에 속해 있다면 계룡시 금암동에 위치한 주택은 농어촌주택 및 고향주택이 될 수 없습니다.
여기서 연접이란 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시ㆍ군ㆍ구를 말하는 것이고, 바다나 호수로 연접한 경우도 연접한 경우에 해당됩니다(재산세과-4288).
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농어촌주택 지역 확인방법(+고향주택)
수도권
농어촌주택 또는 고향주택으로서 주택수에서 제외되어 양도세가 비과세 되고, 취득세 중과에서 배제되기 위해서는 그 주택이 수도권(서울, 인천, 경기도)에 위치하지 않아야 합니다.
- 아무리 읍, 면, 동에 위치하더라도 그 지역이 서울, 인천, 경기도이면 농어촌주택도 될 수 없고, 고향주택도 될 수 없다는 것입니다.
다만, 수도권 중에서 경기도 연천군과 인천광역시 강화군 및 옹진군에 위치한 주택은 예외적으로 농어촌주택에 해당될 수 있습니다.
도시지역
농어촌주택으로서 주택수에서 제외되어 양도세가 비과세 되고, 취득세 중과에서 배제되기 위해서는 그 주택이 도시지역에 속하지 않아야 합니다.
- 아무리 주소에 읍, 면, 동이 들어가더라도 그 지역이 도시지역에 속하면 농어촌주택이 될 수 없다는 것입니다.
다만, 도시지역 중 아래의 2가지 지역에 위치한 주택은 예외적으로 농어촌주택에 해당될 수 있습니다.
- 영암ㆍ해남 관광레저형 기업도시개발구역
- 태안 관광레저형 기업도시개발구역
도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역을 말하며, 4가지(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)로 구분됩니다.
도시지역 확인방법
어떤 주택이 도시지역에 속하는지 여부는 토지이음 사이트에서 확인할 수 있습니다.
- 토지이음 사이트
- 주소 또는 지도로 찾기 선택하기
- 주소로 검색시 토지이용계획에 체크하기(디폴트값)
- 주소 입력
- 열람 클릭
이렇게 열람을 클릭하면 아래와 같은 검색 결과가 나옵니다.
입력한 주소의 토지이용계획 열람 화면 중 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 관한 내용을 표시하는 부분에서 도시지역 여부를 확인하면 됩니다.
위 사례에서 계룡시 금암동은 인구 20만 이하의 시의 동에 해당되므로 농어촌주택에 해당될 가능성이 높은데, 토지이음 검색 결과 도시지역에 해당되므로 농어촌주택에 해당될 수 없습니다. 다만, 고향주택 요건을 갖춘다면 고향주택은 가능할 것입니다.
토지거래허가구역
농어촌주택으로서 주택수에서 제외되어 양도세가 비과세 되고, 취득세 중과에서 배제되기 위해서는 그 주택이 토지거래허가구역에 속하지 않아야 합니다.
어떤 주택이 토지거래허가구역에 해당되는지 확인하고 싶다면 토지이음 사이트를 이용하면 됩니다. 토지이음 사이트에서 주소 또는 지도로 검색하면 위와 같은 화면이 나오는데, 이 중 빨간색 박스 표시 부분에서 토지거래허가구역 여부를 확인할 수 있습니다.
예를 들어 위 화면에서 검색한 서초구 내곡동 지역은 토지거래허가구역으로 표시되므로 이 지역에 주택이 있다면 농어촌주택이 될 수 없습니다.
토지이용규제 기본법 시행령
제9조(토지이용계획확인서의 발급)
④ 법 제10조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역
2. 그 밖에 일반 국민에게 그 지정내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항
조정대상지역
농어촌주택 또는 고향주택으로서 주택수에서 제외되기 위해서는 주택 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 속하지 않아야 합니다.
양도 당시 조정대상지역에 속하지 않아야 하는 것이 아니라 주택 취득 당시를 기준으로 하므로 지역에 따라 조정대상지역 지정 및 해제를 확인해야 합니다.
관광단지
농어촌주택 또는 고향주택으로서 주택수에서 제외되어 양도세가 비과세 되고, 취득세 중과에서 배제되기 위해서는 주택 취득 당시 그 주택이 관광단지에 속하지 않아야 합니다.
현재 관광단지 리스트는 아래의 링크에서 확인하세요.
관광단지 여부를 주택 취득 당시를 기준으로 하기 때문에 기간별 관광단지 지정 현황이 궁금하신 분은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구 제외
주택이 취득 당시 기회발전특구에 위치해 있다면 농어촌주택에 해당될 가능성이 높지만 인구감소지역이나 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구에 위치한 주택은 농어촌주택에 해당될 수 없습니다.
주택 취득 당시를 기준으로 하기 때문에 기간 별 수도권과밀억제권역 표가 필요하신 분은 아래에서 다운로드 받으세요. 다만, 현재 기회발전특구는 지정 신청 접수 중이므로 지금은 고려할 필요가 없습니다.
아래에서는 농어촌주택 양도세 특례 및 주택수 제외에 관하여 정리해보겠습니다.
농어촌주택 양도세 특례 2가지
농어촌주택 주택수 제외
농어촌주택 양도세 특례 중 첫번째는 조세특례제한법에서 규정하고 있습니다.
1세대가 1주택(일반주택)을 먼저 취득하여 보유하고 있다가 농어촌주택 또는 고향주택을 일정 기간 내에 취득하여 3년 이상 보유했다면, 추후 일반주택을 양도할 때 농어촌주택 또는 고향주택은 소유 주택수에서 제외되고, 일반주택 양도세는 비과세 됩니다(조세특례제한법 제99조의 4).
즉, 1세대가 2주택(일반주택 1개와 농어촌주택 또는 고향주택 중 1개)을 보유하더라도 농어촌주택 또는 고향주택은 주택수에서 제외되므로 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세가 가능하다는 것입니다.
여기서 농어촌주택 또는 고향주택이 주택수에서 제외되기 위해서는 일정한 기간 내에 취득해야 하는데, 과거부터 이러한 취득 기간은 계속 연장되어 왔고, 향후에도 특별한 사정이 없는 한 연장될 것으로 예상됩니다.
- 농어촌주택 취득 기간
- 2003. 8. 1.부터 2025. 12. 31.까지
- 고향주택 취득 기간
- 2009. 1. 1.부터 2025. 12. 31.까지
주택수에서 제외되는 농어촌주택과 고향주택의 조건, 확인방법은 아래에서 정리하겠습니다.
시골집 2주택 양도세 특례(농가주택 1가구 2주택?)
농어촌주택 양도세 특례 중 두번째는 소득세법에서 규정하고 있습니다.
- 참고로 농어촌주택을 농가주택이라고 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 1가구 2주택이지만 양도세가 비과세 되는 주택의 정확한 명칭은 농어촌주택이 맞습니다.
읍 또는 면에 위치한 농어촌주택 3가지(상속주택, 이농주택, 귀농주택) 중 1개와 일반주택 1개를 보유하다가 일반주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세가 가능합니다(소득세법 시행령 제155조 제7항).
상속주택, 이농주택, 귀농주택의 조건은 아래와 같습니다.
소득세법상 농어촌주택 양도세 특례를 적용 받기 위해서 농어촌주택과 일반주택 중 어느 것을 먼저 취득해도 상관 없지만, (1) 농어촌주택이 상속주택이라면 피상속인(사망자)이 취득 후 5년 이상 거주했어야 하고, (2) 농어촌주택이 이농주택이라면 취득일부터 5년 이상 거주했어야 하며, (3) 농어촌주택이 귀농주택이라면 취득 후 5년 이내에 일반주택이 양도되어야 합니다.
농어촌주택 취득세
농어촌주택 취득세 중과 배제(농가주택 취득세?)
법인 또는 다주택자는 취득세가 중과되는데, 어떤 주택이 읍 또는 면에 위치하고(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 관광단지 제외), 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 건축물 연면적이 150제곱미터 이내이며, 건축물 가액이 6500만원 이내이면 지방세법상 농어촌주택으로 인정되어 취득세 중과세가 배제됩니다.
참고로 농어촌주택을 농가주택이라고 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 취득세 중과세가 배제되는 주택의 정확한 명칭은 농어촌주택이 맞습니다.
지방세법 시행령
제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다
11. 다음 각 목의 요건을 갖춘 농어촌주택
가. 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있을 것
나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
다. 건축물의 가액(제4조제1항제1호의2를 준용하여 산출한 가액을 말한다)이 6천500만원 이내일 것
라. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것
1) 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역
4) 「조세특례제한법」 제99조의4제1항제1호가목5)에 따라 정하는 지역