1세대 1주택 양도세 비과세 요건(+12억, 보유기간, 거주요건)

1세대 1주택 양도세 비과세 요건(1가구 1주택에 해당할 것, 양도 당시 주택이지만 12억원의 고가주택은 아닐 것, 보유기간이 2년 이상일 것, 주택 취득 당시 조정대상지역에 속한다면 거주기간이 2년 이상일 것)을 갖추면 양도세가 면제됩니다. 보유기간은 주택 취득일부터 계산되지만 상속, 증여, 재산분할, 재건축시 보유기간이 합산되며, 해외 출국, 취학, 근무, 질병 등 사유가 있다면 보유기간이 필요 없습니다. 주택 취득일이 2017. 8. 3. 이전이라면 조정대상지역 여부와 관계 없이 거주기간 제한이 없습니다.

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1세대 1주택 양도세 비과세 요건

1세대 1주택 양도세 비과세
1세대 1주택 양도세 비과세

1가구 1주택 양도세 면제 조건 5가지

주택을 양도하여 소득이 발생하면 소득세(양도소득세)를 납부하는 것이 원칙이지만, 아래의 5가지 조건(1가구 1주택 보유, 양도 당시 주택일 것, 고가주택이 아닐 것, 보유기간, 거주기간)을 갖추면 양도세를 면제해주고 있습니다.

  1. 1세대 1주택 보유하고 있을 것
  2. 양도 당시 주택일 것
  3. 양도 당시 고가주택(12억)이 아닐 것
  4. 보유기간 2년 이상
  5. 거주기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역 내에 있는 주택일 경우)

1세대 1주택 비과세 특례

1가구가 1주택을 보유하는 것은 당연히 1세대 1주택이지만, 2주택을 보유하더라도 아래의 9가지 경우는 1세대 1주택으로 취급하여 양도세를 면제해주고 있습니다. 이를 1세대 1주택 비과세 특례라고 합니다.

  1. 일시적 2주택
  2. 상속으로 2주택
  3. 동거봉양 합가로 2주택
  4. 혼인으로 2주택
  5. 부득이한 사유로 2주택
  6. 장기임대주택 보유시 거주주택 양도 특례
  7. 주택과 조합원입주권 소유한 경우
  8. 주택과 분양권 소유한 경우
  9. 농어촌주택 취득시 특례

1세대 1주택이라도 양도세가 부과되는 경우

(1) 고가주택의 경우 12억원을 초과하는 가액에 대하여는 양도세가 부과되고, 1세대 1주택을 보유한 상태에서 주택을 보유한 기간이 2년 미만인 경우에도 양도세가 부과되며, 주택을 취득할 당시 조정대상지역에 속했다면 거주한 기간이 2년 미만인 경우에도 양도세가 부과됩니다.

(2) 미등기양도주택, 다운계약서를 작성한 경우는 1가구 1주택이라도 양도세가 부과됩니다.

아래에서는 양도세 비과세 조건 3가지에 대하여 12억원 초과시 양도세 계산 방법, 보유기간이나 거주기간이 필요하지 않은 경우를 정리해보겠습니다.

1세대 기준

1세대 기준 및 1세대 범위
1세대 기준 및 1세대 범위

1세대란

1세대란 거주자 및 그 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무, 사업 등으로 일시퇴거한 가족을 포함합니다(소득세법 제88조 제6호).

1세대 = 가족(with 동일 거주 및 동일 생계)

1세대 범위

1세대란 주민등록상 주소가 동일하고 생계를 같이하는 직계존속(부모, 조부모, 외조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등), 형제자매는 의미하는데, 동일 주소에 거주하면서 생계를 같이 한다면 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 1세대에 포함됩니다.

  • 예를 들어 장인과 사위가 각각 1주택을 보유하지만 동일 주소에 함께 거주하면서 생계를 같이 한다면 1세대로 묶이기 때문에 장인 또는 사위가 주택을 양도할 때 1세대 2주택으로 취급하여 양도세가 부과됩니다. 다만, 동거봉양 등으로 비과세 특례가 적용될 여지가 있습니다.

1세대 해당 여부(동일 거주, 동일 생계)는 주택 양도일을 기준으로 판단하며, 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황에 따라 판단합니다.

배우자 1세대 여부

배우자는 주민등록상 별도의 세대를 구성하고 있더라도 1세대에 포함됩니다. 또한, 배우자는 싸워서 별거 중이라도 이혼하지 않은 이상 1세대에 포함되며, 법률상 이혼을 했더라도 생계를 같이 하고 있어서 사실상 이혼으로 볼 수 없는 경우도 1세대에 포함됩니다.

청년 1세대 기준

대학생, 대학원생, 사회초년생 등 청년이 원래의 가족과 독립하여 별도의 1세대로 인정 받기 위해서는 아래의 조건을 갖추어야 합니다(소득세법 시행령 152조의 3).

  • 별도의 세대를 구성할 것(원래의 가족과 주민등록상 주소를 달리 할 것)
  • 독립하여 생계를 유지할 것(원래의 가족과 생계를 달리 할 것)
  • 아래의 4가지 중 1가지를 갖출 것
    1. 청년이 결혼하여 배우자가 있는 경우
    2. 청년이 결혼했으나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
    3. 청년이 미혼이지만 나이가 30세 이상인 경우
    4. 청년이 미혼이고 나이가 30세 미만이지만 소득이 중위소득의 40% 이상이고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

2024년 1인가구 기준 중위소득은 월 2,228,445원이므로, 1인가구 중위소득의 40%는 월 891,378원입니다. 가구원수에 따른 중위소득은 아래에서 확인하세요.

양도세가 비과세 되는 주택의 범위

양도세가 비과세 되는 주택의 범위
양도세가 비과세 되는 주택의 범위

양도 당시 주택일 것

1세대 1주택으로서 양도세가 면제되기 위해서는 양도 당시 주택이어야 합니다. 예를 들어 1가구가 보유하는 1개의 건축물이 주택이 아니라 상가 건물이라면 양도세가 면제되지 않습니다.

여기서 주택이란 주거용으로 사용되는 건축물을 의미하는데, 주거용인지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상 용도와 관계 없이 사실상 용도에 따라 판단하지만 사실상 용도에 따른 구분이 어려울 경우 공부상 용도에 따라 판단됩니다.

공부상 주택일 뿐 주거용이 아닌 경우

1세대가 보유하는 2채의 주택 중 A주택이 공부상으로는 주택이지만 실제로는 상가로 사용되고 있는 경우, 1가구 1주택으로서 양도세를 면제 받기 위해서 B주택을 양도하기 전에 A주택을 주택에서 상가로 용도 변경해두는 것이 좋습니다.

기존 주택을 헐고 신축할 예정인 경우

1세대가 보유하는 2채의 주택 중 A주택을 헐고 신축할 예정인 상황에서 B주택을 양도할 계획이 있다면, 1가구 1주택으로서 양도세를 면제 받기 위해서는 A주택을 헐고 멸실 신고하여 나대지가 된 상태에서 양도를 해야 하며, 늦어도 신축한 주택을 취득할 때까지 양도되어야 합니다.

  • 여기서 신축 주택의 취득시기는 사용승인서 교부일인데, 만약 사용승인서가 교부되기 전에 사실상 사용하거나 또는 임시사용승인을 받았다면 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날을 취득시기로 봅니다.
상가 겸용주택 양도세
상가 겸용주택 양도세

상가 겸용주택을 신축할 경우

주상복합건물 등 상가 겸용주택의 경우 (1) 주택의 연면적이 주택 외 연면적 보다 큰 경우 겸용주택 전체를 주택으로 간주하고, (2) 주택의 연면적이 주택 외 연면적 보다 작거나 같은 경우 주택 부분만 주택으로 간주하여 양도세를 계산합니다.

따라서 1세대가 1채의 상가 겸용주택을 신축한 후 추후 양도시 양도세를 면제 받고 싶다면, 주택의 연면적이 주택외 연면적 보다 크도록 신축해야 합니다. 예를 들어 상가 겸용주택의 3층 및 4층은 주택으로 신축하지만 1층 및 2층은 근린생활시설로 신축하는 경우, 지하층이나 옥탑방을 주거용으로 만들어 주택의 연면적을 늘리는 것을 말합니다.

다만, 2022. 1. 1. 이후 양도되는 상가 겸용주택이 12억원을 초과하는 경우, 주택의 연면적이 주택 외 연면적 보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 간주하여 양도세를 계산합니다.

상가에 딸린 방, 지하실, 계단

(1) 영업용 건물에 딸린 방(상가에 딸린 방)을 주거용으로 사용하였다 하더라도 영업장으로 함께 사용하는 경우 영업용 건물로 봄이 타당하다는 것이 판례입니다(2015구단31668 판결, 조심2014중4094).

(2) 지하실이 주거용인지 여부는 실제 사용 용도에 따라 구분됩니다. 다만, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적 비율에 따라 안분됩니다.

(3) 계단이 주거용인지 여부는 실제 사용 용도에 따라 구분됩니다. 다만, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적 비율에 따라 안분됩니다. 예를 들어 1층이 상가이고 2층이 주택인 겸용주택이 있는데, 2층으로 이어지는 전용계단이 1층에 설치되었다면 이 계단 면적은 주택으로 취급됩니다.

주택의 부수토지

양도소득세 주택 부수토지 범위
양도소득세 주택 부수토지 범위

양도세가 면제되는 주택부수토지 범위

1세대 1주택으로서 주택의 양도세가 면제될 경우, 주택에 딸린 토지의 양도세도 함께 면제됩니다. 다만, 주택에 딸린 토지 전체의 양도소득세가 면제되는 것이 아니라 일정 면적의 토지만 양도세가 면제됩니다.

즉, 1세대 1주택으로서 양도세가 면제되는 부수토지의 범위는 건물이 정착된 면적에 아래와 같이 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적까지를 말합니다.

  1. 도시지역 중 수도권 내의 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 토지 : 3배
  2. 도시지역 중 수도권 내의 녹지지역 내 토지 : 5배
  3. 도시지역 중 수도권 밖의 토지 : 5배
  4. 도시지역이 아닌 토지 : 10배

부수토지의 건물정착면적(주택정착면적)

판례에 따르면 건물이 정착된 면적이란 “1층의 바닥면적“을 의미하고(2008두11372 판결), 국세청 집행기준에 따르면 주택정착면적이란 건물의 수평투영면적(건물의 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적)을 의미합니다(양도소득세 집행기준 89-154-15).

주택 부수토지 양도세 비과세 계산 방법

예를 들어 A는 경기도에 B주택(바닥면적 99m2)과 B주택에 딸린 C토지(녹지지역, 700m2)를 보유하고 있는데, A가 B주택 및 C토지를 양도할 경우, 1가구 1주택으로서 양도세가 비과세 받을 수 있을까요?

B주택의 바닥면적은 99㎡이고, B주택은 경기도의 녹지지역에 위치하고 있으므로 바닥면적의 5배까지 부수토지가 가능합니다. 따라서 C토지 중 양도세가 면제되는 부수토지는 495㎡(=99㎡×5)이므로 이를 초과하는 토지 205㎡(=700㎡ – 495㎡)에는 양도소득세가 부과됩니다.

다만, C토지 내에 B주택 이외에 무허가건물(최소 바닥면적 41㎡)도 존재한다면 나머지 205㎡까지 비과세 받을 수 있습니다.

부수토지에서 도시지역, 수도권

여기서 국토는 크게 4가지(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분되고, 도시지역은 다시 4가지(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)으로 구분되며, 수도권이란 서울, 인천, 경기도를 뜻합니다.

참고로 기존에는 부수토지의 범위가 도시지역 내의 경우 주택정착 면적의 5배까지 인정되었으나 최근 개정되면서 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역은 3배로 축소되었습니다.

1세대 1주택 비과세 12억

1세대 1주택 비과세 12억
1세대 1주택 비과세 12억

1세대 1주택 비과세 고가주택은?

주택 및 주택에 딸린 부수토지의 양도가액(실지거래가액)이 12억원을 초과하면 고가주택에 해당되는데, 1가구가 1주택을 보유하더라도 그 1주택이 고가주택에 해당되지 않아야 양도세 전체를 면제 받게 됩니다.

  • 2021. 12. 8. 이후 양도분부터 고가주택의 기준이 9억원에서 12억원으로 개정되었습니다.
1세대 1주택 고가주택 양도세 계산
1세대 1주택 고가주택 양도세 계산

1세대 1주택 고가주택 양도세 계산

고가주택이라도 1가구 1주택에 해당될 경우 12억원까지는 양도세가 면제되고, 12억원을 초과하는 부분에 한하여 양도소득세를 납부하면 됩니다.

예를 들어 1세대 1주택의 양도가액이 18억원이고, 취득가액이 6억원이라면 전체 양도차익은 12억원이지만, 1세대 1주택이므로 12억원을 공제하고 남은 양도차익을 계산하면 4억원입니다.

  • 4억원 = 12억원 X (18억원 – 12억원) / 18억원

1세대 1주택 비과세 보유기간

1세대 1주택 비과세 보유기간
1세대 1주택 비과세 보유기간

보유기간 재기산 폐지됨

1가구가 2주택 이상을 보유하다가 1주택만 남기고 모두 처분할 경우, 남은 1주택의 보유기간을 계산할 때 원래의 취득일부터 기산할 것인지 아니면 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 재기산할 것인지 문제됩니다.

과거 2021. 1. 1. 부터 2022. 5. 9. 사이에 양도할 경우, 보유기간 계산시 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 재기산하였으나, 재기산 규정이 폐지되었고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 보유기간 계산시 그 주택의 취득일부터 기산합니다.

양도세 비과세 보유기간 2년 이상

1가구 1주택 양도세가 비과세 되기 위해서는 주택 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 여기서 보유기간이란 주택의 취득일부터 양도일까지를 의미하며, 보유기간은 2년 이상이기만 하면 되고, 2년을 훨씬 초과하더라도 양도세 비과세에 어떠한 영향을 미치지 않습니다.

  • 반면, 장기보유특별공제의 경우 보유기간이 최소 3년 이상이어야 하는데, 보유기간이 길수록 장기보유특별공제율이 더 높아진다는 차이점이 있습니다.

취득일 및 양도일 기준

취득일과 양도일이란 매매대금 등 양도대금의 잔금 지급일을 의미하는데, 만약 잔금 지급 전에 소유권이전등기를 접수하였거나 잔금 지급일이 명확하지 않다면 소유권이전등기 접수일이 취득일 및 양도일로 간주됩니다.

1세대 1주택 비과세 보유기간 합산하는 경우

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 합산
1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 합산

상속된 주택인 경우

1가구가 보유한 1주택이 상속된 주택일 경우, 상속된 주택의 보유기간은 상속개시일(사망일)부터 계산되지만 상속개시일 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대였다면 피상속인의 보유기간과 거주기간은 상속인의 기간과 합산됩니다.

증여, 이혼에 따라 이전된 주택인 경우

1가구가 보유한 1주택이 배우자가 증여 받은 주택인 경우, 증여자의 보유기간과 증여를 받은 수증자의 보유기간은 합산됩니다. 다만, 주택 증여 후 이혼하고, 이혼 후 양도하는 경우에는 보유기간은 합산되지 않고 증여 등기 접수일부터 계산됩니다.

배우자가 이혼시 위자료로 주택을 받았다가 양도하는 경우에는 합산하지 않지만 재산분할청구권으로 주택을 받았다가 양도하는 경우에는 합산됩니다.

재개발 또는 재건축된 경우

1가구가 보유한 1주택이 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축된 경우, 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주기간 및 보유기간은 합산됩니다.

1가구가 보유한 1주택이 도정법에 따라 재개발 또는 재건축된 경우, 종전주택 보유기간, 재개발 또는 재건축 공사기간, 재건축 또는 재개발 건물의 보유기간 및 거주기간이 모두 합산됩니다.

비거주자가 거주자로 전환된 경우

비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간은 합산됩니다.

1세대 1주택 비과세 보유기간이 필요 없는 경우

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간이 필요 없는 경우
1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간이 필요 없는 경우

임대주택 양도

민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 임차일부터 양도일 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우, 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

주택이 수용되는 경우

주택 및 부수토지(사업인정고시일 전 취득한 경우에 한정됨)가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따라 수용되는 경우, 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세 될 수 있습니다. 나아가 잔존하는 주택 및 부수토지도 수용일로부터 5년 이내에 양도할 경우 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

해외이주로 출국하는 경우

아래의 2가지 경우에는 출국일 현재 1주택을 보유한 상태에서 출국 후 2년 내에 양도할 경우, 보유기간에 관계 없이 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

  1. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
  2. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우

취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유가 있는 경우

아래의 3가지 조건을 갖출 경우 보유기간 2년의 제한 없이 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득세법 시행규칙 제71조 제3항).

  1. 양도하는 주택에서 1년 이상 거주할 것
  2. 세대 전원이 다른 시, 군으로 거주를 이전할 것
  3. 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
    • 고등학교, 대학교 등 취학(초등학교 및 중학교 제외)
    • 이직, 전근 등 근무상의 형편
    • 1년 이상이 필요한 질병의 치료 또는 요양
    • 학폭 피해자 전학(학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우)

1세대 1주택 비과세 거주요건 2년

1세대 1주택 비과세 거주요건
1세대 1주택 비과세 거주요건

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택

양도하는 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이었다면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

  • 여기서 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산하지만 주민등록상 내용과 실질이 다르다면 실질 내용에 따라 계산해야 합니다.

주택 취득 당시 조정대상지역에 속한다면, 주택 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 거주기간 요건이 필요합니다.

2017. 8. 2. 이전에 주택을 취득한 경우

조정대상지역은 2017. 8. 2. 최초로 지정되었으므로, 만약 주택 취득일이 2017. 8. 2. 이전이라면 조정대상지역 여부는 확인할 필요도 없이 1가구 1주택 양도세를 비과세 받는데 거주기간 요건은 필요 없습니다.

조정대상지역 지정일 및 해제일 (1)
조정대상지역 지정일 및 해제일 (1)
조정대상지역 지정일 및 해제일 (2)
조정대상지역 지정일 및 해제일 (2)

2017. 8. 3. 이후 주택을 취득한 경우

2017. 8. 3. 이후 주택을 취득했다면, 거주기간 제한을 받는지 확인하기 위해 그 주택이 취득 당시 조정대상지역에 속하였는지 확인해야 합니다.

다만, 지역에 따라 2017. 8. 3.에 조정대상지역으로 지정된 곳도 있지만, 다른 날짜에 지정된 곳도 있습니다.

예를 들어 경기도 용인시 수지구에 위치한 A주택을 2017. 12. 8. 취득한 경우, 경기도 용인시 수지구와 기흥구는 2018. 12. 31. 조정대상지역으로 지정되었으므로, A주택은 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득된 것이므로 양도세를 비과세 받는데 거주기간에 제한이 없습니다.

거주기간 요건이 필요 없는 경우

아래의 2가지 경우는 양도세 비과세 혜택을 받는데 거주기간이 제한되지 않습니다.

  1. 조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 계약금 지급일 당시 무주택 세대인 경우
  2. 상생임대주택을 양도하는 경우

여기서 계약금 지급이란 계약금 완납을 말하므로 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약금이 완납되어야 합니다. 또한, 상생임대차계약이란 직전 임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 의미합니다.