주택이나 상가 임대차계약이 종료되면서 정산할 때 월세 보증금에서 차감하는 방법과 관련하여 연체된 월세와 계약 만료 후 거주하여 발생하는 월세, 연체이자 계산 사이트, 연체이자 계산기(지연이자 계산기)를 알아보고, 연체이자 계산 사례와 연체이자 계산법, 관리비, 소송비용, 원상복구 비용 등 공제 기준을 정리해보겠습니다.
월세 미납시 대처법
주택이나 상가 세입자가 월세를 미납할 경우에 관한 대처 방법을 순서대로 정리해보면 아래와 같습니다. 아래에서는 임대차계약을 종료시킨 후 보증금에서 미납된 월세 등을 공제하는 방법을 정리해보겠습니다.
- 임대차계약 체결시 월세 보증금 넉넉하게 정하기
- 연체가 우려되는 상황이라면 연체된 월세와 연체이자를 차감하기 위하여 넉넉한 보증금을 담보로 받아두어야 함
- 계약해지 통보
- 계약 만기로 종료 : 월세 및 전세 이사 절차(+계약 만료 이사 8가지 주의사항)
- 계약 만료 전 종료 : 전세 계약 만료 전 이사 통보 문자(+월세, 복비)
- 연체이자 청구
- 월세 연체이자 특약
- 건물인도 청구
- 보증금 반환 준비 완료 통보
- 원상회복 청구
- 보증금 정산 후 반환
- 임대차보증금에서 연체된 월세, 연체이자, 각종 비용 공제
- 건물인도와 동시이행
- 연체된 임대료 청구 소송
- 보증금이 넉넉하지 않아서 공제만으로는 부족한 경우
- 건물명도 소송
- 임차인이 건물을 인도하지 않는 경우
- 점유이전금지가처분 및 건물인도청구
월세 보증금에서 차감 방법
임대차 보증금이란?
임대차 보증금은 임대차계약과 관계된 모든 채무를 담보합니다.
99다50729 판결 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
보증금 공제 기준
- 보증금은 임대차 관련 모든 채무를 담보함
- 임대차 종료 후 목적물 반환시에 별도의 의사표시 없이 당연히 보증금에서 공제됨
- 임대차가 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않았다면 당연히 공제되는 것은 아니고 임차인은 보증금을 이유로 연체된 월세 지급을 거절할 수 없음
- 보증금에서 월세를 충당할 것인지 여부는 임대인이 선택 가능함
보증금 반환시 공제 여부가 문제되는 항목
아래는 보증금에서 공제 여부가 문제되는 항목입니다. 아래에서 하나씩 설명드리겠습니다.
- 월세
- 불법점유 여부
- 부당이득 여부
- 거주한 경우
- 거주하지 않은 경우
- 월세 연체에 따른 연체이자
- 관리비
- 종료 후의 월세에 대한 부가가치세
- 소송비용
- 원상회복 비용
임차인이 보증금 받기 위해 계약 만료 후 계속 거주
임대차계약 만료 후 거주는 불법점유일까?
임차인이 임대차 계약기간이 끝났지만 보증금을 반환 받지 못해서 주택을 반환하지 않았다면 불법 점유에 해당될까? 불법점유라서 손해배상으로 월세를 지급해야 할까?
임대인이 임대차 종료를 이유로 건물인도를 청구할 경우 임대인은 보증금 반환을 청구할 수 있고, 건물인도는 보증금 반환을 받음과 동시에 이행하겠다고 대항할 수 있습니다(동시이행항변권).
따라서 임차인이 보증금을 돌려 받지 못했다면 계약 만료 후 거주는 불법점유가 아니며, 손해배상으로 월세도 지급할 필요가 없습니다. 다만, 아래에서 보는 바와 같이 임차인은 월임대료 상당의 부당이득반환의무를 부담해야 합니다.
계약 만료 후 거주는 부당이득일까?
세입자가 계약기간이 끝났지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 어쩔 수 없이 계속 거주한 경우, 임차인은 이사를 나갈 때까지 월세를 지급해야 할까?
임차인은 계약이 해지되거나 계약기간이 만료되어 임대차계약이 종료되었더라도 임대인에게 임대목적물을 반환할 때까지는 월세(월임대료) 상당의 부당이득을 반환해야 합니다.
즉, 월세계약이 종료되었더라도 주택이나 건물을 반환하지 않고 거주하거나 사용수익했다면 월세를 지급해야 하며, 임대인은 그 월세를 지급 받지 못했다면 연체이자와 함께 보증금에서 공제하면 됩니다.
계약 만료 후 거주하지 않은 경우
실질적 이득이 있어야 부당이득반환 의무가 발생함
임차인이 임차주택을 반환하지 않고 열쇠로 잠가두면서 실제로 거주하지도 않았다면 월세를 지급해야 할까?
임차인이 보증금을 반환 받지 못해서 열쇠로 잠가둔 채 임대차목적물을 반환하지 않은 경우, 실제로 주택에 거주하지 않았다면 실질적으로 이득을 얻은 것이 없으므로 부당이득반환의무가 없습니다.
볼링장 문을 닫고 영업을 하지 않은 경우
특히 상가임대차의 경우 영업 여부에 따라 실질적으로 이득을 했는지 여부가 분명합니다. 따라서 문을 닫고 영업을 하지 않거나 폐업신고를 한 경우 실질적으로 이득을 얻은 바 없으므로 월세 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없습니다.
다만, 임차인이 실질적인 이득을 얻은 바가 없다는 것을 입증하는 것은 쉽지 않을 것으로 보입니다.
대법원 1998. 7. 10 선고 98다8554 판결 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고들이 이 사건 임대차가 종료한 이후인 1996. 6. 20. 이 사건 볼링장의 문을 닫고 더 이상 경영하지 아니하였다면, 피고들은 그 다음날인 1996. 6. 21.부터는 이 사건 볼링장을 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 할 것이므로 원고는 피고들이 이 사건 볼링장의 사용·수익을 종료한 날인 1996. 6. 20.까지의 임료 및 부당이득을 구할 수 있을 뿐이다.
폐업신고했으나 비품은 그대로 비치한 경우
비품을 그대로 남겨뒀더라도 폐업신고를 했기 때문에 실질적인 이익이 없다고 보아 부당이득의무는 성립하지 않습니다.
2018다240424, 2018다240431 판결 피고가 커피전문점 영업에 필요한 비품 등을 그대로 남겨둔 채 점포에 대한 폐업신고를 한 이후에는 비록 그 점유를 계속하고 있었다 하더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익을 한 것이 아니어서 실질적인 이익을 얻은 바 없으므로, 그로 인하여 원고들에게 손해가 발생하였다 하더라도 피고의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.
보증금 반환 받기 위해 계속 거주하는 방법의 장단점과 해결책
장단점
종전임차인이 계속 거주하고 있는 이상 신규세입자를 들일 수 없기 때문에 종전세입자 입장에서는 대항력이나 우선변제권 이외에 또 하나의 담보를 가지고 있다고 볼 수 있습니다.
그러나 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 어쩔 수 없이 거주하더라도 월임대료는 계속 지급해야 하는 단점이 있습니다. 그리고 임대인 입장에서는 임차인이 거주하면 어차피 월세를 지급 받을 수 있으므로 굳이 새로운 세입자를 물색할 필요가 없기 때문에 보증금 반환을 계속 지연하게 될 우려도 있습니다.
해결책
임차인이 임차주택에 거주하는 이상 월세를 계속 지급해야 하므로 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 한 후 이사를 나가게 되면 월세를 지급하지 않아도 됩니다. 또한, 보증금 반환 지연에 따른 지연이자를 청구하면 보증금 반환을 앞당길 수 있습니다.
월세 보증금 공제 기준
연체된 임대료
전세나 월세 계약이 종료되기 전까지 연체된 월세(임대료)는 보증금에서 공제됩니다.
계약 종료 이후 거주해서 발생하는 임대료
임대차계약은 종료되었지만 임차인이 보증금을 반환 받지 못해서 계속 거주하는 경우 거주하는 기간 만큼의 월세는 보증금에서 공제됩니다.
- 다만, 실질적인 이득 여부에 따라 부당이득반환 의무가 발생하지 않아서 보증금에서 공제되지 않을 수도 있습니다.
임대료 연체에 따른 지연이자는 차감될까?
월세를 연체한 경우 연체이자가 발생하므로 보증금에서 연체이자도 공제해야 합니다. 연체이자 계산법은 아래에서 자세히 설명하였습니다.
관리비는 어디까지 차감될까?
임차인이 임대차목적물을 반환할 때까지 거주함에 따라 발생한 관리비는 임차인이 부담해야 하며, 임차인이 지급하지 않은 경우 보증금에서 공제해야 합니다(2016다218874 판결).
다만, 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담하여야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결 취지 참조).
계약 종료 후 월세에 관한 부가가치세가 차감될까?
임차인이 계약 종료 전에 월세에 관하여 부가가치세를 부담하기로 하였다면, 계약 종료 후에도 임차인이 월세 상당의 부당이득반환 의무에 관한 부가가치세를 부담해야 합니다.
대법원 2002. 11. 22 선고 2002다38828 판결 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.
소송비용이 차감될까?
임대차 보증금은 임대차와 관련된 모든 채무를 담보하므로 임대인이 건물명도 소송 및 연체된 임대료 청구 소송을 제기함에 따라 부담하게 된 소송비용은 임대차와 관련된 채무로서 보증금에서 공제되어야 합니다.
2012다49490 판결 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.
원상회복 기간 동안의 월임대료가 차감될까?
원상회복 기간 동안의 임대료도 보증금에서 공제되는데, 여기서 원상회복 기간이란 실제로 원상회복에 소요된 기간이 아니라 임대인 스스로 원상복구 하는데 필요한 기간을 의미합니다.
법원은 임차인이 철거공사, 바닥 및 천정공사를 완료하지 않아서 임대인이 대신 원상복구 하였고, 당초 공사예정기간은 15일이었으나 실제로 원상복구하는데 약 40일 정도 소요된 사례에서 공사내용과 정도에 비추어 임대인이 스스로 원상복구하는데 필요한 기간은 5일 정도라고 판단하고, 임차인은 원상복구 불이행에 따른 손해배상으로서 약 5일 간의 월세 상당액을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.
서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합10027 판결 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조). 앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원ㆍ피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
보증금 연체이자 공제 계산법
법정 연체이자율
연체이자 이율을 특약하지 않았다면 법정이율이 적용되고, 법정이율은 연 5% 입니다. 참고로 상가 임대차에서는 연 6%가 적용될 것으로 보입니다.
약정 연체이자율
연 5% 보다 높은 이자로 지연이자를 받고 싶다면 임대차계약서 등에 특약을 하면 됩니다. 연체이자 특약 양식은 아래의 링크를 통해 확인하시면 됩니다.
연체이자 계산기, 계산법은 아래에서 사례를 통해 자세히 설명하였습니다.
지연이자 계산 사이트
연체이자(지연이자) 계산은 법률구조공단 홈페이지에서 [소송비용 등 자동계산] 카테고리를 클릭하면 됩니다.
월세 연체이자 계산기(지연이자 계산기)
법률구조공단 이자 계산기를 통해 연체이자를 계산할 수 있는데, 매월 5월 8일에 월세 100만원을 지급해야 하는 임차인이 2달치(5월분과 6월분)를 연체하였고, 임대인이 지급일 다음날 연체이자를 청구한 상황에서 9월 28일에 임차인이 이사 나가면서 보증금을 정산하는 경우를 가정해보겠습니다. 여기서 임대차계약서상 연체이자는 연 12%로 특약이 되어 있었습니다.
- 임차인이 연체한 5월분 월세 100만원을 입력합니다.
- 1차 이율에는 법정이율이나 약정이율을 입력합니다. 여기서는 월세 연체에 대하여 연 12%로 연체이자를 특약한 경우라고 가정하고 12%를 입력하였습니다.
- 시작일은 연체이자가 발생한 날을 말하므로 월세 지급 기일 다음날을 입력합니다. 예를 들어 매월 5월 8일에 월세를 입금하기로 했다면 5월 9일을 입력하면 됩니다.
- 종료일은 임차인이 건물을 인도하면서 보증금을 받는 날을 말합니다. 여기서는 9월 28일을 입력하였습니다.
- 임차인이 연체한 6월분 월세와 관련하여 동일한 연체이율을 입력합니다.
- 시작일은 연체된 6월분 월세의 지급 기일 다음날인 6월 9일을 입력합니다(6월분 월세 지급 기일은 6월 8일이므로)
- 종료일은 보증금을 정산하는 9월 28일을 입력합니다.
임대료 연체이자 계산법
연체된 5월분 월세의 연체이자는 아래와 같습니다.
- 연체된 5월분 월세 100만원
- 연체기간 : 143일(2022. 5. 9. ~ 2022. 9. 28.)
- 연체이자율 : 연 12%
- 연체이자 = 100만원 X 143일 / 365일 = 47,013원
- 연 12%는 연이율이므로 365일로 나눔
연체된 6월분 월세의 연체이자는 아래와 같습니다.
- 연체된 6월분 월세 100만원
- 연체기간 : 112일(2022. 6. 9. ~ 2022. 9. 28.)
- 연체이자율 : 연 12%
- 연체이자 = 100만원 X 112일 / 365일 = 36,821원
- 연 12%는 연이율이므로 365일로 나눔
보증금에서 연체이자 공제 계산법
만약 보증금이 1000만원이라면 연체된 2달치 월세 200만원과 연체이자 83,834원(= 47,013원 + 36,821원)을 공제하면 됩니다.
월세 보증금에서 차감 계산법
예를 들어 아래와 같이 월세 계약을 체결한 세입자가 있습니다.
- 월세 보증금 1000만원
- 월 임대료 100만원(납부기일 : 매월 8일 후불)
- 월세 연체에 관한 약정이율 : 연 12%
위 세입자가 5월분과 6월분 월세를 미납(연체)하였는데, 임대인은 월세 납부일 다음날 연체이자를 청구하였고, 6월 9일에 월세계약의 해지를 통보했습니다.
이 경우 임차인이 9월 28일에 이사를 나가게 되어 임대인이 보증금을 반환해야 한다면, 얼마를 돌려줘야 할지 월세보증금에서 차감할 금액을 계산해보겠습니다.
- 5월과 6월에 연체(미납)된 월세 200만원
- 4월 9일 ~ 5월 8일 = 100만원
- 5월 9일 ~ 6월 8일 = 100만원
- 월세계약 해지 이후의 월세 3,666,666원
- 6월 9일 ~ 7월 8일 = 100만원
- 7월 9일 ~ 8월 8일 = 100만원
- 8월 9일 ~ 9월 8일 = 100만원
- 9월 9일 ~ 9월 28일 = 100만원 X 20일/30일 = 666,666원
- 연체이자 83,834원
- 연체된 월세에 관한 지연이자 83,834원
- 연체된 5월분 월세에 관한 지연이자 47,013원
- 연체된 6월분 월세에 관한 지연이자 36,821원
- 월세계약 종료 후의 월세(부당이득)에 관한 지연이자는 청구하지 않았다고 가정하고 계산하지 않았음
- 연체된 월세에 관한 지연이자 83,834원
- 관리비 : 131만원
- 5월부터 관리비(매월 20일 후불)를 납부하지 않은 경우 후불이므로 4월 1일부터 관리비가 미납된 것임
- 9월 28일까지의 관리비를 계산하면
- 4월부터 8월까지 사용한 관리비에 관하여 5월부터 9월까지 부과된 납부고지서상의 금액 합계 112만원
- 9월 1일부터 9월 28일까지 일할 계산된 관리비 19만원
결국 월세 보증금 1000만원에서 공제해야 월세 등의 금액은 7,060,500원이고, 임대인이 돌려줘야 할 나머지 월세보증금은 2,939,500원입니다.
- 7,060,500원 = 미납된 월세 200만원 + 월세계약 해지 후의 부당이득 3,666,666원 + 연체이자 83,834원 + 관리비 1,310,000원
- 10,000,000원 – 7,060,500원 = 2,939,500원
- 계약 종료 이전까지 연체된 월세는 보증금에서 공제해야 함
- 계약 종료 이후 거주하여 발생된 월세의 공제 여부는 아래와 같음
- 계약 만료 후 임차인이 보증금을 받기 전까지는 불법점유 아니므로 손해배상 안해도 됨
- 임차인이 계약 만료 후 임대차목적물을 실제로 사용수익했다면 부당이득반환으로 월세 상당액을 지급해야 함
- 임차인이 계약 만료 후 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이득이 없었다면 부당이득반환 의무가 없으므로 보증금에서 월세를 공제하지도 않음
- 월세 연체에 따른 연체이자 : 위 내용 참고
- 관리비 : 거주하는 동안의 관리비
- 계약 종료 후의 월세에 대한 부가가치세 : 임대인과 임차인 중에 계약 종료 이전에 부담하기로 했던 사람이 부담해야 하므로 임차인이 부담하기로 했었다면 보증금에서 공제 가능함
- 소송비용 : 공제 가능
- 원상회복 비용 : 임대인이 원상회복을 하는데 필요한 기간 동안의 월세