전세보증금 반환 절차 7가지(+월세, 내용증명, 지연이자 계산)

임대인이 보증금 안줄때, 임차인이 전세금이나 월세 보증금을 반환 받는 방법을 정리하면서 전세보증금반환 절차 7가지를 순서대로 설명하고, 임대차계약 종료 통보 양식, 보증금 반환 내용증명 양식, 지연이자 계산법과 지연이자 청구 내용증명을 정리해보겠습니다.

집주인이 보증금 안줄때

전세금 안줄때 세입자에게 발생하는 손해

주택이나 상가 임대인이 보증금을 반환해주지 않으면 세입자는 새로운 거주지의 매매계약이나 임대차계약의 잔금을 치르지 못하게 되고, 결국 계약금을 돌려 받지 못한 채 계약이 해제되거나 잔금을 치르기 위해 비싼 이율의 대출을 받게 되어 예상치 못한 중도상환수수료, 대출 이자 등을 부담하게 됩니다.

임대인의 지연이자 배상

임대인이 보증금을 반환하지 못하거나 늦게 반환하는 것은 금전채무불이행(돈을 지급할 의무를 제대로 이행하지 못한 것)에 해당되는데, 민법은 금전채무불이행에 대하여 특칙을 두어 채권자가 실제 입는 손해와 관계 없이 채무자에게 지연이자를 배상하도록 하고 있습니다.

전세금 반환 지연이자 계산법

임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인이 지급해야 할 지연이자를 계산하는데는 2가지가 필요합니다.

  • 이자율
  • 지연기간

집주인이 부담해야 할 지연이자 계산은 집주인이 반환해야 할 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다.

  • 지연이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간

임대인으로부터 보증금을 반환 받고 지연이자를 배상 받기 위해서는 아래의 7가지 절차를 밟아야 합니다.

전세보증금반환 절차 7가지

세입자는 전세금을 반환 받기 위하여 아래의 순서대로 절차를 밟아야 합니다.

  1. 임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기
  2. 대항력과 우선변제권 취득하기
  3. 임대차계약 해지 통보하기
  4. 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료
  5. 임대차목적물 반환하기
  6. 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기
  7. 보증금 반환 관련 소송(지급명령 또는 청구 소송)

임대차계약 체결시 할 일

법정이자율 VS. 약정이자율

임대인이 보증금 반환을 지연하여 지연이자를 배상할 경우 기본적으로는 법정이자율(연 5% 또는 연 6%)이 적용됩니다.

그러나 임대차계약서 체결시 보증금 반환을 지연하는 경우에 관하여 지연이자율을 7%, 12% 등으로 특약한 경우, 5% 등의 법정이자율이 적용되지 않고, 약정된 연체이율이 적용됩니다.

따라서 세입자가 보증금 반환과 관련하여 임대인을 압박하고 싶다면 보증금 반환 지연과 관련된 이자율을 특약해두는 것이 좋습니다.

보증금 반환 지연이자율 제한

돈을 빌리는 금전소비대차의 경우 이자제한법에서 최고이자율을 연 20%로 제한하고 있지만 보증금 반환 지연에 따른 연체이자는 금전소비대차가 아니므로 이자제한법이 적용된다고 보기는 어렵습니다.

다만, 반사회질서에 따라 무효가 되거나 손해배상의 예정으로서 감액될 될 수 있으므로 소송촉진특례법상의 이율인 연 12% 정도로 약정하는 것이 적절하고, 최대로는 이자제한법상 최고이자율인 연 20%는 넘지 않는 것이 적절하다고 보입니다.

지연이자율 특약의 단점

보증금 반환에 관한 지연이자율을 약정하게 되면 약정이율이 적용되므로 법정이자를 초과하는 높은 이자를 받을 수 있다는 장점이 있지만 실제 손해는 배상 받을 수 없다는 단점이 있습니다.

왜냐하면 보증금 반환 지연에 관한 이자율을 약정하게 되면 손해배상액을 미리 예정한 것으로 취급되기 때문입니다. 손해배상액 예정에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.

따라서 세입자는 보증금을 반환 받지 못해 실제로 입은 손해액이 매우 크더라도 특별한 사정이 없는 한 약정된 이율에 의한 지연이자 또는 법정이자를 받을 수 있을 뿐 이를 초과한 손해액은 배상 받을 수 없는 것이 원칙입니다.

예외적으로 임대인이 보증금 반환을 지연한 경우에 특별 손해를 인정한 판례는 아래의 링크를 통해 확인하세요.

보증금 반환 이자 특약
보증금 반환 이자 특약

보증금 반환 이자 특약 문구

임대인이 보증금 반환의무를 지체할 경우 연 12%의 지연이자를 배상해야 한다고 특약하면 됩니다.

위 이미지와 같은 보증금 반환 지연이자 특약 문구가 포함된 임대차계약서 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

임대차계약 체결 후 할 일

대항력 및 우선변제권 필요성

세입자가 보증금을 반환 받기 위해서는 우선, 집주인이 변경될 경우를 대비하여 대항력과 우선변제권을 취득해 두어야 합니다.

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법은 세입자 보호를 위해 일정한 조건을 갖춘 세입자에게 대항력과 우선변제권을 부여하고 있습니다. 따라서 세입자가 보증금을 받지 못하고 있는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 취득했는지 따져봐야 합니다.

전입신고 및 확정일자

만약 아직 대항력 등을 취득하지 못했다면 일단 임대차계약을 종료하기에 앞서 대항력과 우선변제권을 취득해두어야 합니다.

  • 대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)
  • 우선변제권 = 대항요건 + 확정일자

전세보증금 반환 위해 할 일 – 5가지

5가지 절차

  1. 임대차계약 종료 통보
  2. 임차권등기명령
  3. 임대차목적물 반환
  4. 보증금 반환 청구 및 지연이자 지급 청구
  5. 지급명령 신청
임대차계약 종료 통보 및 보증금 반환 청구

임대차계약 종료 통보(+보증금 반환 청구)

임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추어 두었다면 보증금을 맡겼던 원인이었던 임대차계약을 종료시켜야 합니다. 그래야 보증금을 회수할 수 있습니다.

임차인은 아래의 4가지 경우에 임대차계약을 종료시킬 수 있고, 내용증명, 문자, 전화 등으로 임대차계약 종료 통보(갱신거절 통보, 계약해지 통보 등)를 해야 합니다.

  1. 임대차계약 만기가 얼마 안남은 경우 : 갱신거절을 통지할 것
  2. 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 : 중도해지 통보 가능함
  3. 임대차계약이 갱신요구권에 의해 갱신된 경우 : 중도해지 통보 가능함
  4. 계약기간이 많이 남은 경우
    • 임대인의 수선의무 위반을 이유로 계약해지를 통보할 것
    • 쌍방 합의하여 임대차계약을 해지할 것

대표적으로 임대차계약 만기가 얼마 안남은 경우, 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통보해야 묵시적 갱신이 방지되는데, 이러한 갱신거절 통보 및 보증금 반환 청구 문자 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

기타 다른 임대차계약 종료 통보 문자, 내용증명 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

이사 나가기 전에 체크할 사항

임대차계약이 종료될 때 일반적인 경우

임대차계약이 종료되는 경우, 보통의 경우라면 집주인과 세입자는 이사 일정을 협의하게 되고, 그 협의된 날짜에 세입자는 이사를 나가고, 이사를 나가면서 집주인으로부터 보증금을 돌려 받게 될 것입니다.

임차권등기명령 신청하기

그러나 보통의 경우와 달리 집주인이 새로운 세입자도 적극적으로 구하지 않으면서 이사 일정 협의에도 제대로 응하지 않는 등 예정된 종료일에 보증금을 돌려 받지 못할 것으로 예상된다면 임차권등기명령을 신청해두는 것이 좋고, 만약 보증금을 돌려 받지 못하더라도 이사를 나가야 할 상황이라면 당연히 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 완료해야 합니다.

전세사기

나아가 만약 집주인이 잠적하거나 연락이 안되는 경우라면 전세사기로 보이므로 본 포스팅에 따라 보증금을 반환 받기 위한 절차를 취하면서 더불어 아래의 링크 내용도 참고하시기 바랍니다.

임대차목적물 반환

동시이행관계

임차인이 임대차보증금을 반환 받기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행해야 하므로 임차인은 주택이나 상가 등 임대차목적물을 반환해야 합니다.

임대차계약 종료일 VS. 임대차목적물 반환일

임대인이 보증금을 반환해야 하는 시기는 임대차계약 종료일을 기준으로 하는 것이 아니라 임차인이 임대차목적물(주택, 상가)을 반환한 날을 기준으로 합니다.

즉, 임차인이 주택이나 상가를 반환하거나 또는 이행제공해야만 그와 동시이행관계에 있는 임대인의 보증금 반환 의무에 지체책임이 발생한다는 것입니다.

따라서 세입자가 임대인에게 보증금 반환 지연에 대한 책임으로 지연이자를 청구하고 싶다면, 보증금 반환과 동시이행관계에 있는 자신의 의무(주택이나 상가 반환)를 이행해야 합니다. 물론 그 전에 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 완료해야겠죠.

임대차목적물을 반환하지 않는 경우

임차인이 주택이나 상가를 반환하지 않더라도 임대인의 이행거절이 있는 상황에서 임차인의 이행제공이 있었다면 임대인에게 지체책임이 발생합니다. 다만, 임대인의 이행거절 등은 쉽게 인정되지 않습니다.

2017가단88276 판결
피고들은 원고에게 이 사건 아파트에 관한 임대차 만료일을 1주일도 남겨두지 않은 2014. 10. 24.경 '일정에 차질이 예상된다'는 문자를 보낸 후 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약이 체결되지 않는 상황에서 2014. 10. 29.까지 임대차보증금을 반환할 방법을 제시하지 아니한 채 '새로운 세입자를 최대한 빨리 구하겠다'는 취지의 문자메세지만 보냈는데, 이는 사실상 피고들이 원고에게 '임대차보증금 반환의무를 2014. 10. 29. 나아가 이 사건 아파트에 관한 새로운 임대차계약이 체결되어 그 임차인으로부터 임대차보증금을 수령할 수 있을 때까지 이행하는 것을 거절하는 의사'를 표시한 것이라고 할 것이다. 따라서 이와 같이 피고들이 미리 이행거절의사를 표시하고 그러한 이행거절상태가 계속되는 상황에서는 원고가 새로운 주거지에 대한 임대차계약을 체결하고 포장이사계약을 체결한 정도만으로도 이 사건 아파트에 관한 원고의 인도의무를 이행제공한 것으로 봄이 상당하다. 결국 피고들은 이행거절 또는 이행지체의 형태로 원고에 대한 임대차보증금 반환의무를 불이행하였다고 할 것이다. 

임차인이 퇴거시 알리지 않았다면 지연이자는 발생할까?

임차인이 퇴거했더라도 임대인에게 알리지 않았다면 임대차목적물 명도 의무를 이행제공했다고 볼 수 없으므로 임대인은 지체책임(지연이자)을 부담하지 않습니다(2001다77697 판결).

임차인의 전세권 말소 의무

임대인은 전세권 말소 서류를 이유로 보증금 반환을 거절할 수 있을까?

임차인의 전세권설정등기 말소와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로 임대인이 전세권 말소에 필요한 서류를 제대로 교부 받지 못한 경우, 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 지연이자는 발생하지 않습니다(2001다62091 판결).

그렇다면 임차인이 전세권설정등기 말소 서류를 어떻게 교부해야만 임대인에게 보증금 반환에 관한 지체책임이 발생할까?

말소 서류에 관한 이행제공의 정도

임차인이 보증금 반환 지연에 따른 연체이자를 청구하기 위해서는 말소 서류를 아래와 같이 준비해야 합니다.

  • 전세권 말소 서류 현실적 제공
  • 전세권 말소 서류 준비 및 통지하고 임대차보증금 지급과 동시에 수령해 갈 것을 최고
  • 법무사 사무실에 전세권 말소 서류 보관 및 잔대금과 상환으로 거듭 수령 최고

임대인은 임차권등기 말소를 이유로 보증금을 안 줄 수 있을까?

그러나 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대인의 보증금 반환이 지체되어 설정된 등기이므로 전세권설정등기와는 달리 먼저 말소되어야 합니다.

따라서 임차인이 임차권등기명령에 의해 받아둔 임차권등기를 말소해주지 않았더라도 임차인이 이미 건물을 인도했다면 임대인에게는 그 이후부터 보증금 반환 지연으로 인한 지연이자 지급 책임이 있습니다(2005다4529 판결).

전세보증금 반환 내용증명(+지연이자)

보증금 반환 지연이자 내용증명
보증금 반환 지연이자 내용증명

임차인의 목적물 반환일 다음날부터 보증금 반환일까지

임대인이 보증금 반환을 지연함에 따라 배상해야 할 지연손해금은 임대인이 보증금을 반환해야 할 시기(임차인이 건물인도를 한 날) 다음날부터 보증금을 반환 하는 날까지 발생합니다. 다만, 지연이자가 발생하려면 세입자의 청구가 필요합니다.

그리고 여기서 보증금 반환 시기란 임대차계약이 종료된 날이 아니며, 보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 임대차목적물이 반환된 날을 의미합니다.

보증금 반환 청구가 필요함

임대인의 보증금 반환 의무는 임대차계약이 종료된 후 동시이행관계에 있는 임차인의 임대차목적물(주택, 상가)이 반환되어야 하므로 불확정기한에 가깝고, 보증금 반환을 지연함에 따라 발생하는 지연손해금(지연이자) 채무는 기한이 정해지지 않은 채무(기한의 정함이 없는 채무)에 해당합니다.

따라서 임차인이 보증금을 반환 받기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하고, 보증금 반환 지연에 대한 이자를 청구하기 위해서는 동시이행관계에 있는 임대차목적물 반환 의무를 이행 또는 이행제공해서 임대인에게 지체책임이 생기도록 만들고, 보증금 반환을 청구하면서 지연이자 지급도 청구해야 합니다.

보증금 반환 이자 내용증명 양식

보증금 반환을 청구하면서 지연이자를 함께 청구하는 내용증명 양식이 필요하신 분은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.

임차인은 주택이나 상가에 계속 거주(점유)할 수 있을까?

임차인의 건물인도의무임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 세입자가 보증금을 돌려 받지 못했다면 주택을 반환하지 않고 계속 거주(점유)해도 됩니다.

계속 거주하게 되면 부당이득으로 월세를 지급해야 함

그러나 주택이나 상가를 반환하지 않고 계속 거주(점유)하게 되면 월세계약의 경우 임대료 상당의 부당이득반환의무를 부담하게 됩니다. 다만, 임대차목적물을 반환하지는 않았지만 사용수익하지도 않았다면 부당이득으로 월임대료를 부담해야 할지 여부에 관한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.

임대인은 원상복구를 이유로 보증금 안줄 수 있을까?

보통 원상복구 비용과 보증금은 규모에서 차이가 크므로 동시이행 관계가 아니다라고 해석됩니다. 따라서 임대인이 원상복구 불이행을 이유로 보증금 반환을 지체하면 지연손해금을 부담하게 됩니다.

99다34697 판결
임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례.

보증금 반환 지연이자 계산법

법률구조공단 지연이자 계산기

전세 또는 월세 보증금 반환 지연이자 계산법

임대인이 보증금 반환 지연에 대하여 배상해야 할 지연이자는 임대인이 반환해야 할 임대차보증금에 법정이자율 또는 약정이자율을 곱하고, 지연기간을 곱하여 계산해냅니다.

  • 지연이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간

여기서 보증금 반환이 지연된 기간은 임차인이 주택이나 상가 등 임대차목적물을 반환한 날의 다음날부터 보증금이 전액 반환된 날까지 입니다.

보증금 반환 지연이자_법정이자율
보증금 반환 지연이자_법정이자율

지연이자율 특약 없어서 법정이자율이 적용되는 경우

만약 주택이나 상가 임대차계약서상 보증금 반환 지연이자 특약이 없는 경우라면, 법정이자율(5% 또는 6%)이 적용됩니다.

그렇다면 임차인이 계약기간 만료로 7월 5일 이사 나가면서 보증금 반환 및 지연이자를 함께 청구하였는데, 임대인이 10월 20일까지 보증금 및 지연이자를 반환하지 않고 있다면 보증금 반환 지연에 따른 연체이자는 얼마일까요?

  • 전세 또는 월세 보증금 : 1000만원
  • 지연이자율을 특약하지 않는 경우 => 법정이자율 적용됨
  • 임차인의 건물인도 날짜 : 임차인이 7월 5일에 이사함
  • 임차인의 보증금 반환 청구 및 지연이자 지급 청구 : 이사하면서 청구함
    • 이 경우 지연이자 발생일은 7월 6일부터 시작함
  • 지연이자 계산 기간 : 107일(2022. 7. 6. ~ 2022. 10. 20.)
보증금 반환 지연이자 특약 없는 경우 계산 결과

임대인이 1000만원의 보증금 반환을 지연함에 따라 지급해야 하는 법정이자는 약 15만원 정도입니다.

  • 보증금 X 지연기간/1년 X 법정이자율
  • 1000만원 X 107일/366일 X 0.05 = 146,174원
보증금 반환 지연이자_약정이자율
보증금 반환 지연이자_약정이자율

지연이자율 특약이 있는 경우

월세계약이나 전세계약에서 보증금 반환 지연에 따른 이자율을 연 12%로 약정한 경우 지연이자는 아래와 같습니다.

보증금 반환 지연이자 특약 있는 경우 계산 결과

임대인과 임차인 간에 전세금 반환 지연에 이자율을 연 12%로 약정했다면 임대인이 배상해야 하는 지연이자(지연손해금)는 약 526만원이고, 만약 지연손해금 이자율을 연 20% 정도로 약정했다면 지연이자는 약 877만원 정도입니다.

  • 1.5억원 X 107일/366일 X 0.12 = 5,262,295원
  • 1.5억원 X 107일/366일 X 0.2 = 8,770,491원

지급명령과 지연이자

2가지 방법

임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금 반환 및 지연이자 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

  • 지급명령 신청하기
  • 보증금 반환 청구 소송하기

지급명령의 장단점

지급명령 신청은 소송비용이 적게 들고 간이하게 법원의 명령문을 얻을 수 있다는 장점이 있지만 만약 상대방이 이의를 신청하면 소송절차로 이관하므로 지급명령 절차에 소요된 시간만큼 낭비라고도 볼 수 있습니다.

지급명령 신청을 추천하는 경우

  • 임대인이 임대차계약 종료에 이의가 없는 경우
  • 임차인이 임대차목적물을 반환한 후 임대인이 원상복구에 관하여 이의가 없는 경우
  • 지연이자율을 약정하지 않아서 법정이자를 초과한 이자를 받고 싶은 경우
  • 임대인이 잠적하지 않은 경우
  • 보증금 반환 청구 내용증명이 도달하지 않아서 지연이자 발생을 명확하게 하고 싶은 경우

전세금 반환 지급명령 신청

임차인이 돌려받아야 할 보증금이 명확하고, 보증금에서 공제될 내역에도 다툼이 없을 것으로 예상된다면 일단 소송비용이 적게 들어가는 지급명령을 신청해보는 것이 좋습니다. 지급명령신청 절차, 방법, 비용, 지급명령신청서 작성법과 예시 문구는 아래의 링크를 통해 확인하세요.

지급명령 청구취지

보증금 반환 지급명령 신청시 지연이자 청구

보증금 반환 및 지연이자를 청구하는 내용의 지급명령 정본이 임대인에게 송달되면 지연손해금 청구가 있다고 볼 수 있습니다.

따라서 지급명령 정본이 송달된 다음날부터 보증금을 다 갚는 날까지 지연이자가 발생하며, 임차인은 최대한 유리하도록 소송촉진등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 비율을 적용하여 지연이자를 청구합니다.

지급명령 정본

임대차보증금 지급명령

보통 채권자(임차인)가 신청서에 기재한 청구취지 그대로 지급명령이 발령됩니다.

그리고 설령 임대인이 이의신청을 하더라도 지급명령을 신청한 때부터 소송이 제기된 것으로 취급되므로 지연이자 청구는 지급명령 송달된 다음날부터 기산됩니다.

참고로 세입자가 주택을 반환하지 않고 주택에 거주하고 있다면, 세입자는 법원에 임대인이 주택을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환해야 한다는 내용으로 지급명령을 신청할 수 있을 것입니다(2021그753).

보증금 반환 소송과 지연이자

보증금 반환 청구 소송을 추천하는 경우

채무자가 지급명령을 송달 받은 후 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 즉, 지급명령 효력이 발생하기 위해서는 일단 임대인에게 지급명령이 송달되어야 합니다.

따라서 집주인이나 상가 임대인이 연락이 안되거나 잠적한 경우는 보통 임대인에게 지급명령이 송달되지 못하여 결국은 소송절차로 이관됩니다. 결국 아래와 같은 경우에는 지급명령 신청을 하지 말고 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 하는 것이 좋습니다.

  • 임대인에게 지급명령이 송달되지 못할 것으로 예상되는 경우
  • 임대인이 보증금에서 공제되는 내역, 계약 종료 여부 등에 이의신청할 것으로 예상되는 경우

전세금 반환소송과 지연이자

원고(임차인)는 보증금 반환 및 지연이자를 청구하면서 보통 소장에 최대한 유리하게 기재하기 때문에 지연이자와 관련하여 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에 관한 특례법상의 이율을 적용한 지연이자 배상을 청구합니다.

그런데 법원 판결문은 보통 판결 선고일까지는 법정이자율, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 이율을 적용하여 지연이자를 계산하고 있습니다.