전대차계약서 양식 및 작성법(+동의서, 주의사항 7가지)

전대차계약서 작성법과 양식 다운로드, 전대차동의서 양식과 작성법, 전대차 계약 주의사항 7가지, 전대차 동의가 필요 없는 3가지, 전대차 동의와 관련하여 전대차 효력과 전대차 불법 여부를 정리해보겠습니다.

전대차계약서 양식 및 작성법(+동의서, 주의사항 7가지) 보이기

전대차와 임대차

전대차 임대차 차이

임대차는 주택 소유자가 임대하는 것이고, 전대차는 임대 받은 세입자가 임대인이 되어 제3자에게 다시 임차하는 것을 말합니다.

전대차 뜻

전대차란 쉐어하우스 등과 같이 임차인이 주택 소유자인 임대인으로부터 전세계약을 맺은 후 다시 제3자인 쉐어하우스 입주자들에게 월세로 임대를 놓는 경우를 말합니다. 여기서 주택 소유자는 임대인이 되고, 임대인으로부터 전세를 얻은 세입자는 임차인이자 전대인이 되며, 쉐어하우스 입주자는 전차인이 됩니다.

전대차 효력과 전대차 불법 여부

임대인의 동의가 없다면 전대차는 불법일까?

임대인의 동의가 없어도 전대차계약은 효력이 있으며 불법이 아닙니다. 따라서 전대인이 임대인으로부터 동의를 못 받았음을 이유로 목적물 반환 청구를 할 수는 없습니다.

임대인은 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 있을까?

임대인의 동의가 없으면 전대인이 권한 없이 타인의 물건을 임대한 것에 해당하여 임대인은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항). 예외적으로 임대인의 해지권 행사가 제한되는 경우는 아래에서 설명드리겠습니다.

전대차 동의 방법

전대차 동의는 누가 받아야 할까?

전대인은 임대인의 동의를 받아다 줄 의무가 있으며, 전대인이 임대인의 동의를 얻지 못하면 타인의 물건을 허락 없이 임대한 것이 되어 전차인에게 담보책임을 부담하게 되므로 전차인은 전대차계약을 해제하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전대차 묵시적 동의 가능할까?

임대인은 임차인이나 전차인에게 동의의 의사표시를 할 수 있고, 전대차 동의는 묵시적 동의로도 가능합니다. 대법원은 임대인이 임차권 양수인으로부터 월 임대료를 지급 받고 양수인에게 영수증을 작성하여 준 사례에서 임차권 양수에 묵시적으로 동의했다고 판단하였습니다(79다2059 판결).

전대차 동의가 필요 없는 경우 – 3가지

임대차계약상 전대차동의 특약
임대차계약상 전대차동의 특약

1. 임대차계약상 특약

민법 제629조에 의하면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 전대할 수 없습니다.

그런데, 민법 제629조는 강행규정이 아니므로 당사자 간의 특약으로 다르게 규정할 수 있고(민법 제652조), 임대차계약에 특약을 추가하여 임대목적물의 전대를 미리 동의하고, 임차인은 별도의 임대인 동의 없이 전대할 수 있다고 규정할 수 있습니다.

건물 소부분 전대 제한 특약
건물 소부분 전대 제한 특약

2. 임차건물의 소부분 전대

건물의 소부분에 관하여는 무단전대 금지 등에 관한 민법 규정이 적용되지 않기 때문에 건물 소부분은 임대인의 동의 없이 전대할 수 있는 것이 원칙입니다(민법 제632조).

그런데, 민법 제632조는 강행규정이 아니므로 당사자 간의 특약으로 다르게 규정할 수 있으므로(민법 제652조), 건물의 소부분도 다른 곳과 마찬가지로 임대인의 동의 없이 무단으로 전대할 수 없다고 특약할 수 있습니다.

민법
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

3. 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정

  • 가족이나 친구와 동거하거나 동업하는 경우 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 없음
  • 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 경우 임대인은 무단전대를 이유로 해지할 수 없음
92다45308 판결 
임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.

전대차계약서 양식 및 작성법

전대차계약서 부동산 없이 작성하는 방법

전대차계약서 양식 1
전대차계약서 양식 1
  • 제목 : 전대차계약서라고 작성함
  • 임대인은 전대인으로 표시하고, 임차인은 전차인으로 표시합니다.
  • 전대되는 주택이나 상가를 전대차 목적물이라 표시함
전대차계약서 양식 2
전대차계약서 양식 2

제1조는 제가 전대차계약에 관한 판례 등을 고려하여 작성한 특약입니다.

  1. 전대인은 임대인으로부터 전대차계약에 관한 동의를 받아올 의무가 있다는 내용
  2. 전대인이 동의를 받아오지 못할 경우 전차인은 계약을 해제할 수 있고, 위약금을 받을 수 있다는 내용
  3. 전차인이 임대인의 요구에 따라 월임대료를 임대인에게 지급했다면 면책된다는 내용
  4. 임대인이 임대인의 요구에 따라 목적물을 임대인에게 반환했다면 전대인에 대한 의무는 면책되지만 여전히 전대인으로부터 보증금을 반환 받을 수 있다는 내용
전대차계약서 양식 3
전대차계약서 양식 3
  1. 전대차계약의 보증금과 월임대료를 기입함
  2. 전대차기간을 기입함
  3. 임대차기간이 기간 만료로 종료되면 전차권도 종료될 수 있으므로 전대인이 전대차기간을 보장한다는 내용과 손해배상에 관한 내용
전대차계약서 양식 4
전대차계약서 양식 4
  • 임대인이 전대차계약에 동의했다는 전제 하에 임대인이 보존에 필요한 행위를 요구할 경우 전차인은 거절할 수 없을 것임
  • 전차인은 전대차 목적물 수리비를 임대인에게 청구할 수는 없지만 전대인에게는 청구할 수 있음
전대차계약서 양식 5
전대차계약서 양식 5

제8조는 제가 전대차계약에 관한 판례 등을 고려하여 작성한 특약입니다.

  1. 계약의 해지와 관련하여 전차인이 사용수익을 할 수 없다면 계약을 해지할 수 있다는 일반적인 내용
  2. 전대인은 월세 연체나 무단 양도나 전대로 계약을 해지할 수 있다는 내용
    • 다만, 상가 전대차를 해지하기 위해서는 임대료 연체액이 3기의 차임액에 도달해야 함
  3. 전차인이 임대인으로부터 목적물 반환 요구나 월세지급 요구를 받았다면 계약을 해지할 수 있음
  4. 전대인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 전차권도 종료될 수 있으므로 전대인의 보증금 반환 의무 및 손해배상의무를 규정함

전대차계약서 양식 다운로드

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전대차동의서 양식
전대차동의서 양식

전대차동의서

전대차동의서 작성법

전대차동의서(전대동의서)는 임대인이 전대차 계약에 동의한다는 내용을 확인해주는 서면이며, 아래의 내용이 들어가도록 작성하면 됩니다.

  1. 제목 : 전대차동의서 또는 전대동의서
  2. 동의서의 핵심 내용 : 임대인이 전대차계약에 동의한다는 내용입니다.
  3. 부동산의 표시 : 임대인이 무엇에 동의하는지 명확하게 표시하기 위해 임대차계약의 목적물이자 전대차계약의 목적물인 부동산을 표시합니다.
  4. 전대차계약의 표시 : 임대인이 동의하는 대상인 전대차계약의 내용을 기재하면 되는데, 전대차계약의 주요 내용인 전대인, 전차인, 전대차계약 체결일을 기재하면 됩니다.
  5. 임대인의 기명 및 서명날인과 인적사항 : 임대인으로부터 동의를 받았다는 것을 명확하게 표시하기 위해 기입하는 것이며, 동의서에 임대인의 인감증명서나 신분증 사본 등을 첨부하면 더 좋습니다.

전대차동의서 양식 다운로드

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전대차 계약 주의사항 7가지 – 전차인 입장

1. 임대인이 소유자인지 여부를 확인할 것

부동산 등기부등본을 발급 받으면 주택의 소유자가 누구인지 확인할 수 있고, 임대인이 소유자가 아니라면 그 임대인은 99% 전대인에 해당합니다.

2. 전대차 계약은 피하자

만약 전대차라면 임대인이 2명인 꼴이므로 법률관계가 복잡하므로 전대차 계약은 피하는 것이 좋습니다.

3. 전대차 동의서를 받아두자

굳이 전대차라도 계약을 체결해야 한다면 임대인으로부터 전대차에 관한 동의를 받았다는 입증할 수 있는 전대차동의서 또는 전대차확인서를 받아두는 것이 좋습니다.

4. 전차인은 적은 쪽을 한도로 의무를 부담한다.

전차인은 임대인에 대하여 차임을 지급할 의무가 있고, 계약 종료시 목적물을 반환할 의무 등이 있는데, 전차인은 임대차계약과 전대차계약 중 적은 쪽의 한도 내에서 의무를 부담하게 되므로 전대차계약 체결시 임대차계약의 내용도 파악하고 있는 것이 좋습니다.

2018다200518 판결 
임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항). 이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.

예를 들어 전차인이 임대차종료 후 월임대료 상당의 부당이득을 부담해야 할 경우 적은 쪽의 한도 내에서 의무를 부담하게 되므로 전대차계약상 월임대료가 감액되었다면 감액된 임대료를 기준으로 부당이득이 산정되어야 할 것입니다.

5. 월임대료는 이중 지급의 위험이 있으므로 미리 지급하지 말자

전차인은 임대인과 전대인 중 누구에게든 월임대료를 지급하면 차임지급 의무를 면하게 되는 것이 원칙이지만 민법은 임대인 보호를 위해 임대인에게는 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다(민법 제630조 제1항).

예를 들어 전대차계약상 월세 50만원을 매월 30일에 지급하기로 하였는데, 갑자기 전대인이 2개월치 월세를 미리 지급해달라고 요구해서 전차인이 5월 20일에 전대인에게 5월분 월세와 6월분 월세 합계 100만원을 미리 지급했다고 가정해보겠습니다.

이후 임대인이 6월 1일경 전차인에게 5월분 월세와 6월분 월세를 전대인에게 지급하지 말고 자신에게 지급할 것을 요구한다면, 전차인은 5월분 월세에 관하여는 지급시기가 이미 경과했고 전대인에게 지급했음을 이유로 거절할 수 있지만 6월분 월세에 관하여는 아직 지급시기가 도래하지 않았으므로 전대인에게 지급했음을 이유로 거절할 수 없고 다시 임대인에게 지급해야 합니다.

결국 6월분은 이중 지급하게 되고, 전차인은 이중지급을 이유로 전대인에게 부당이득반환청구를 해볼 수는 있겠지만 전대인은 파산하거나 무자력한 상태라서 받아내기 어려울 것입니다.

2018다200518 판결 
전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

6. 보증금은 적게 설정, 비용은 즉시 청구, 건물인도는 신중히

전차인은 임대인에게 월임대료를 지급할 의무가 있고, 임대목적물을 반환할 의무 등이 있으나, 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 즉, 임대인이 전차인에 대하여 건물인도청구를 할 경우 전차인은 임대인에게 임대차보증금 반환청구를 할 수 없으므로 전차인이 동시이행 항변할 수 없다는 의미입니다.

따라서 임대차보증금은 최대한 적은 금액으로 설정하고 좋습니다. 실제로도 임대차계약은 전세계약으로 하면서 전대차계약은 월세계약으로 체결하는 형태가 많습니다.

임대목적물의 수선 요구나 필요비나 유익비 상환 청구를 할 수 없으므로, 필요비 상환 청구할 것이 있다면 그때 그때 전대인에게 청구하여 받거나 그 달 월임대료와 상계하는 것이 좋습니다. 물론 전차인에게도 임대청구권, 매수청구권, 부속물매수청구권 인정되긴 합니다.

건물인도의 경우 보증금 반환과 맞물려 있으므로 임대인과 전대인 모두 자신에게 반환할 것을 요구하는 경우 보증금을 무사히 반환 받을 수 있도록 변호사에게 자문을 받아 진행하는 것이 좋습니다.

7. 전차인은 누구에게 월세를 지급해야 할까?

전차인은 전대인의 명도청구 및 종료일 이후의 부당이득반환 청구에 대하여 임대차계약의 종료만을 이유로는 이행불능이라고 주장하며 대항할 수 없고, 임대인이 반환청구하거나 차임지급을 청구한 경우에는 전대인에게 이행불능이라고 주장하면서 대항할 수 있습니다.

즉, 전차인이 임대인으로부터 건물인도청구를 받았거나 또는 월임대료 지급 청구를 받기 이전까지는 전대인에게 의무를 부담하고, 그러한 청구를 받은 이후에는 임대인에게 의무를 부담합니다.

전대차계약 관련 임대인의 주의사항

전대차 동의 여부

전대차 동의 여부는 임대인의 자유이므로 특별한 사정이 없다면 동의해줄 필요 없음

전대차 종료 주장

임대인은 아래의 2가지 사유로 전대차 종료를 주장할 수 있습니다.

  • 임대차 계약기간 만료
  • 임차인(전대인)의 채무불이행에 의한 계약 해지

그러나 임대인은 아래의 2가지 사유로는 전대차 종료를 주장할 수 없습니다.

  • 임대인과 임차인이 합의하여 임대차계약을 해지한 경우
  • 임대차가 기간 약정이 없어서 해지통고된 경우(전차인에 대한 통지와 유예기간 경과가 필요함)

월임대료 청구

임대인은 임차인과 전차인 중에 선택적으로 월임대료를 청구할 수 있고, 임차인과 전차인은 부진정연대채무 관계이므로 어느 쪽이든 월임대료를 지급하면 나머지 한쪽도 면책됩니다.

전차인에게 부당이득반환청구 가능할까?

임대인이 전차인에게 불법점유를 이유로 한 손해배상청구나 부당이득반환청구를 하려면 먼저 임대차계약을 해지해야 합니다.

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다( 대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결 참조).