근저당 잡힌 집 전세 계약을 안전하게 체결하는 3가지 방법을 확인하기 위해 근저당 계산법을 알아보고, 근저당 말소조건으로 전세계약 방법, 근저당 말소 불이행 대처법과 근저당 말소 확인 방법, 근저당 말소 없이 전세계약 방법, 근저당 말소 없이 보증보험가입으로 전세계약 방법을 정리해보겠습니다.
근저당 잡힌 집 전세 계약 방법 3가지
근저당권이 설정된 집을 전세 들어가도 될까?
전세로 들어가려고 하는 집에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 내가 전세 세입자로 들어가더라도 1순위 권리자가 될 수 없다는 말입니다.
이러한 경우 전세계약은 3가지 방식이 가능한데, 아래에서는 각 방법에 대하여 자세히 설명하겠습니다.
- 근저당 말소 없이 그냥 전세계약을 체결하는 경우
- 근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하는 경우
- 근저당 말소 없이 전세계약 체결하면서 전세보증보험 가입하기
근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우
이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결하는 경우, 최선순위 권리자의 선택에 따라 전셋집이 경매될 가능성이 높습니다.
그런데 주택이 경매되더라도 주택이나 건물 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 많지 않아서 선순위를 공제하고도 남는 금액이 전세보증금 보다 훨씬 많을 때는 근저당 말소 없이 전세계약이 체결됩니다.
근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하는 경우
근저당권으로 담보되는 피담보채무액과 보증금액의 규모가 비슷해서 임대인이 지급 받은 보증금으로 근저당을 말소할 수 있는 경우 가능한 방법입니다.
근저당 말소 없이 전세계약 체결하면서 전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 해당 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부가 결정되기 때문에 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고도 볼 수 있습니다.
다만, 전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 한다는 점을 유의해야 하고, 보증해주는 범위도 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.
근저당 말소 없이 전세계약 하는 방법
선순위 근저당을 말소하지 못한다면 계산은 할 수 있어야 한다.
선순위 근저당을 말소하지 않고 그대로 두고 전세 계약을 체결하기 때문에 추후 경매시 선순위 근저당권으로 공제될 수 있는 금액을 계산할 수 있어야 합니다.
전세 근저당 확인 방법
계약일과 잔금 지급일에 부동산등기부등본 발급 받아 근저당 이외에 가압류 등 선순위 권리를 확인해야 합니다.
현장 답사, 전입세대열람내역, 확정일자 현황부 발급을 받아서 다른 임차인이 존재하는지 확인해두는 것이 좋습니다.
만약 원룸 건물이라면 임차인이 여러명이기 때문에 반드시 선순위 임차권의 금액을 확인해야 하며, 임대인에게 받은 선순위 임차인 목록과 확정일자현황부를 발급 받아 최우선변제권을 취득했는지 여부, 선순위 임차인의 보증금이 얼마인지 여부 등을 확인해야 합니다.
근저당 계산법
선순위 근저당 등을 확인한 후 아래의 순서에 따라 계산하여 후순위 전세보증금이지만 얼마나 회수할 수 있는지 판단해야 합니다.
- 주택 시세 조사하여 70% 계산하기
- 근저당 등 선순위 채무액 확인하기
- 주택 시세의 70%에서 선순위 채무액 공제하기
- 남은 금액이 보증금을 초과하는지 확인하기
주택 시세의 70%로 판단하는 이유
대출이 많은 집은 경매될 가능성이 높고, 주택이 경매되면 보통 유찰 과정을 거쳐 시세의 70%로 낙찰됩니다. 비율을 70%로 보는 이유는 아래의 링크를 확인해주세요.
근저당권 채무액 확인법
근저당권 채무액은 은행에서 피담보채무확인서를 발급 받을 수도 있지만 채무액은 변동이 가능하므로 채권최고액을 총 채무액으로 판단하는 것이 가장 편한 방법입니다. 채권최고액은 위 이미지와 같이 부동산 등기부등본을 발급 받아 을구에서 확인할 수 있습니다.
참고로 채권최고액은 보통 채무액의 110~130%로 설정되므로 반대로 계산하면 채무액을 추정해볼 수도 있습니다.
- 채무액 = 채권최고액 / 120 X 100
전세 안전한 집을 위한 보증금 회수 가능성 계산
주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액 및 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 초과하는지 계산해야 합니다.
예를 들어 시가 10억원인 주택이 있다면 경매시 7억원에 낙찰된다고 가정하고, 근저당권채권최고액이 6억원으로 설정되어 있다면 전세보증금은 1억원을 초과하지 말아야 합니다.
그리고 부동산 경매가 진행되면 비용, 세금, 최우선변제권 등으로 공제되는 금액이 생각보다 많을 수 있으므로 주택 시세의 70%에서 근저당권 채권최고액을 공제하고 남는 금액이 전세금을 훨씬 초과할 때 전세계약을 체결하는 것이 안전합니다.
근저당 말소 조건으로 전세 계약 방법
근저당 말소하지 않을 경우 불이익은?
근저당 잡힌 집에 후순위로 전세계약을 하는 임차인은 말소기준권리 보다 후순위이므로 말소되고, 경매 매수인에게 대항할 수 없어 임대차 계약기간이 남아 있더라도 거주를 계속할 수 없는 손해를 입게 됩니다.
다만, 후순위 세입자라도 확정일자를 갖춘 경우에는 경매 절차에서 우선변제를 받을 수는 있는데, 후순위이므로 보증금 전액을 회수하기는 어려울 가능성이 높습니다.
근저당 말소 조건
- 근저당권만 말소 조건으로 특약할 때
- 임대인은 임대차보증금 중 계약금을 제외한 나머지 잔금을 지급 받음과 동시에 근저당권을 말소해야 한다. 이 경우 임대인은 근저당권 말소를 지체하거나 불이행하는 경우 임차인이 입은 일체의 손해를 배상해야 한다.
- 근저당권을 포함한 모든 권리의 말소 조건으로 특약할 때
- 임대인은 임대차보증금 중 계약금을 제외한 나머지 잔금을 지급 받음과 동시에 근저당권을 말소해야 하고, 체납된 세금이 있으면 모두 완납해야 하며, 기타 임차인의 권리를 해할 수 있는 일체의 권리(가압류, 압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 담보물권, 임차권, 유치권, 조세채권 등)를 소멸시키고 관련 등기는 말소해야 한다. 이 경우 임대인이 근저당권 등 일체의 권리를 소멸시키거나 말소할 의무를 지체하거나 불이행하는 경우, 임대인은 임차인이 입은 일체의 손해를 배상해야 한다.
근저당 등 선순위 권리 말소 조건 특약을 추가한 주택 임대차계약서 양식은 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
근저당 말소 확인 방법
근저당 말소 불이행 특약
근저당 말소 불이행에 대처하기 위해서는 위 근저당 말소 조건 특약에 아래와 같은 손해배상 문구를 추가하시면 됩니다. 위 특약 문구와 다운로드 파일에 이미 추가해두었습니다.
<근저당 말소 불이행 특약 문구> 이 경우 임대인이 근저당권 등 일체의 권리를 소멸시키거나 말소할 의무를 지체하거나 불이행하는 경우, 임대인은 임차인이 입은 일체의 손해를 배상해야 한다.
근저당 말소 절차 함께 진행하기
근저당권을 말소하는 가장 확실한 방법은 보증금으로 직접 대출금을 상환하는 것이므로 아래의 순서대로 하시는 것을 추천드립니다.
- 임차인이 잔금 지급일에 임대인과 함께 은행에 방문하기
- 임차인은 은행에서 임대인에게 전세보증금의 잔금을 현금이나 수표로 지급하기
- 임대인은 임차인에게 받은 보증금의 잔금으로 은행 창구에서 대출금을 직접 상환하기
- 임차인은 대출금 상환이 완료될 때까지 기다려서 근저당권 말소에 필요한 서류를 은행에서 받아오기
- 임차인은 근저당권 말소에 필요한 서류를 가지고 셀프 근저당권 말소를 하거나 변호사, 법무사 등에게 직접 위임하기
근저당 말소 없이 전세계약 체결하면서 전세보증보험 가입하기
주택도시보증공사(hug)는 전세보증금반환보증을 해주기 전에 아래의 보증조건을 충족하는지 심사하게 됩니다.
- 임차인이 우선변제권 취득했을 것(대항요건 구비 및 확정일자 부여)
- 임대인이 주택과 토지를 소유하고 있을 것
- 소유권을 제한하는 권리가 없을 것
- 위반건축물이 아닐 것
- 전세계약기간이 1년 이상일 것(1년 미만인 경우 일시사용임대차가 문제될 수 있는데, 일시사용임대차는 임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없음)
- 선순위 채권 금액이 주택가격의 60~80% 이하일 것
- 선순위 채권 금액과 전세보증금의 합계가 주택가격 이하일 것
- 보증신청일 기준 전입세대열람내역에 타세대 전입이 없을 것
일단 보증보험에 가입이 통과된다면 후순위라도 안전하게 보증금을 회수할 수 있을 것이며, 설령 예상치 못한 이유로 보증금 회수가 어렵더라도 보증보험금을 통해 만족을 얻을 수 있을 것입니다.
보증보험은 아래의 링크를 통해 가입하시면 됩니다.
근저당 없는 전세 계약시 주의사항
근저당권이 설정되어 있지 않는 주택이라도 전세계약을 체결하기 위해서는 부동산 등기부등본을 발급 받아 아래와 같이 갑구와 을구에 기입된 권리를 확인해야 합니다.
- 갑구 : 가압류, 압류, 가처분, 가등기
- 을구 : 전세권, 지상권, 등기된 임차권
또한, 부동산 등기부등본에 기입되지 않은 아래와 같은 권리들도 확인해야 합니다.
- 미등기 임차권, 유치권, 법정지상권 등
이렇게 근저당권 이외의 다른 선순위 권리 금액도 합산한 후 주택 시세의 70%에서 공제하여 전세보증금과 비교해야 합니다.