신탁등기된 부동산을 매매하거나 월세 등 임대차하는 경우에 주의할 사항을 알아보기 위해 신탁등기란 무엇이고, 신탁등기의 효력과 신탁원부, 부동산신탁계약서에 관하여 정리해보겠습니다.
부동산신탁이란?
신탁이란 위탁자가 수탁자에게 어떤 재산을 이전하거나 담보권 등을 설정하고 그 재산권을 관리, 처분 등을 하게 하는 관계를 말합니다. 쉬운 말로 말하면 A가 자신의 재산을 B에게 이전하여 관리하게 하는 것을 말합니다.
2000다70460 판결 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다.
부동산 신탁등기
신탁등기란
부동산 등기부등본에 기입되는 등기로서 해당 부동산이 신탁재산에 속한다는 것을 공시하는 등기를 말합니다.
신탁등기의 대항력
위탁자와 수탁자 둘 사이에서 신탁계약을 체결하지만 부동산을 수익화 하는 과정에서 제3자가 관계되는 일이 발생하기도 합니다.
이 때 위탁자나 수탁자가 해당 부동산이 일반 재산이 아니라 신탁재산이라는 이유로 제3자에게 대항하기 위해서는 등기부에 [신탁]이라는 내용을 기입해야 합니다(신탁법 제4조).
신탁법 제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
신탁등기 발급 – 신탁등기부등본
신탁등기는 부동산 등기부등본에 기입되므로 아래의 링크를 통해 신탁등기 인터넷 발급 절차를 확인하시기 바랍니다.
신탁등기 확인 사항
신탁등기는 소유권이전 등에 관한 신탁이면 등기부등본 갑구에 기재되고, 저당권설정 등에 관한 신탁이면 을구에 기입되는데, [등기목적]에 [소유권이전]과 [신탁]이 함께 기재되고, 수탁자의 인적사항과 신탁원부 번호를 확인할 수 있습니다.
그렇다면 신탁등기에 기입된 신탁원부라는 것은 무엇일까요?
신탁등기와 신탁원부
신탁원부 뜻
신탁등기에 모든 것을 다 기입할 수는 없으므로 별도의 장부를 만들어 관리하고 있는데, 이를 신탁원부라고 합니다. 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁관리인의 인적사항이 기입되고, 신탁조항이 기재됩니다.
신탁조항의 경우 신탁계약서의 주요 내용이 기입되면 좋겠지만 계약서의 조항은 대부분 방대하기 때문에 신탁계약서를 첨부하는 방식으로 관리되고 있습니다.
신탁원부 인터넷 발급 신청 가능할까?
신탁원부는 인터넷으로 발급 받을 수 없으며, 등기소에 방문하여 발급 받아야 합니다.
다만, 대법원 인터넷등기소 사이트에서 발급 예약을 미리 신청할 수 있는데, 모든 예약이 그렇듯 예약을 하면 시간을 좀 절약할 수 있겠죠.
신탁원부는 영구보존문서이므로 [폐쇄등기부 등]에서 [등]에 해당되므로 아래의 순서로 클릭하시면 됩니다.
- 인터넷등기소 사이트에서 [등기열람발급] 탭을 클릭하기
- [폐쇄등기부 등 발급예약] 클릭하기
신탁원부 발급예약 인터넷 신청
폐쇄등기부 등 발급예약 화면으로 오면 부동산 종류(집합건물, 토지, 건물)를 선택하고, 지역을 선택하며 상세주소를 기입한 후 문서구분에서 영구보존문서를 선택합니다.
신탁원부는 신탁 등기부의 일부에 해당됨
대법원은 신탁등기에 기재된 내용에 대항력을 인정하고 있는데, 신탁등기에 기재된 신탁원부 번호를 통해 발급 받을 수 있는 신탁원부 및 신탁원부에 첨부되는 신탁계약서도 신탁 등기부의 일부로 인정하고 있습니다.
2012다13590 판결 신탁법 제3조는 "등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.
신탁원부의 대항력
신탁원부 및 신탁계약서를 신탁 등기부의 일부로 본다는 것은 사실상 신탁원부 및 신탁계약서에 대항력을 인정하는 것입니다.
신탁계약서는 계약서 싸인한 계약 당사자들만 구속하는 힘이 있습니다. 제3자는 계약서를 본 적도 없고, 싸인한 적도 없으니 제3자에게 계약서의 내용을 주장할 수 없는 것이 원칙입니다.
그런데, 신탁등기는 신탁원부 및 신탁계약서에 대항력을 인정해주겠다고 하는 것입니다.
예를 들어 위탁자와 수탁자 중 누가 임대차보증금을 반환해야 하는가 등과 같은 법률 문제는 신탁계약서에 따라 처리하면 되는 것이고, 이러한 신탁계약서의 내용은 계약 당사자가 아닌 제3자까지도 구속하는 힘이 있다는 것입니다.
부동산 신탁 계약서
신탁원부에 첨부서류로 붙여지는 신탁계약서는 신탁의 목적에 따라 다양한 내용으로 작성되는데, 보통 아래와 같은 내용이 포함되며, 은행의 담보신탁계약서 샘플이 궁금하신 분은 아래의 링크에서 다운로드 받으시면 됩니다.
- 신탁목적
- 신탁기간
- 수익자
- 신탁재산의 범위
- 우선수익자의 권리
- 신탁등기
- 신탁부동산 관리
- 임대차
- 관리책임
- 비용의 부담
- 계산과 수익
- 신탁 보수
- 신탁목적에 따른 특약
- 신탁해지 및 종료
신탁등기 부동산 매매
신탁된 부동산 매매시 주의사항
부동산을 매수하려는 투자자는 부동산 등기부등본을 발급 받아서 각종 권리관계를 분석하면서 신탁등기가 있는지 체크해야 합니다.
신탁원부 및 신탁계약서는 신탁등기에 포함되어 대항력이 있으므로 신탁원부 및 신탁계약서를 발급 받아 아래의 사항을 확인해야 합니다.
- 부동산 처분권을 위탁자와 수탁자 중 누가 가지고 있는지 여부
- 부동산 매매계약은 누구와 체결해야 하는지 여부
- 누구에게 매매대금을 지급해야 하는지 여부
- 매매로 인한 하자담보책임은 누가 부담하는지 여부 등
신탁등기 말소조건 특약
신탁관계를 승계해서 부동산을 매매하는 것은 복잡하므로 신탁등기 말소를 하는 것이 좋고, 보통은 신탁등기 말소를 조건으로 잔금을 지급하는 방식이 될 것입니다.
위에서 본 것처럼 누가 부동산 처분권을 가지고 있는지 등을 검토한 후 매매계약서를 작성하면서 신탁등기 말소조건 특약을 추가해야 합니다.
<신탁등기 말소조건 특약 문구> 매도인은 매매대금의 잔금을 지급 받음과 동시에 신탁등기를 말소하고, 소유권이전등기에 관한 일체의 서류를 교부하며, 부동산을 인도해야 한다.
신탁등기 임대차
임대차보증금은 누가 반환해야 할까?
임차인이 수탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사례에서 대법원은 신탁으로 인해 기존 임대차계약상의 임대인의 지위를 포함한 관리권이 수탁자에게 이전된 것이므로 비록 수탁자가 임대차 업무에 관여하지 않았더라도 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다고 판단하였습니다.
즉, 세입자는 위탁자와 임대차계약을 체결하였지만 위탁자로부터 보증금을 반환 받지 못하는 상황에서 수탁자가 임대인의 지위를 승계하였으므로 수탁자로부터 임대차보증금을 반환 받을 수 있다는 것입니다.
신탁원부는 신탁 등기의 일부로서 대항력이 있는데, 신탁원부에 첨부되는 신탁계약서에 따르면 수탁자가 임대인의 지위를 승계했다고 해석되기 때문입니다.
2000다70460 판결 원심이 적법하게 인정한 사실관계 및 원심이 채용한 을 제1호증의 2(신탁계약서)의 기재에 의하면, 원고가 주식회사 대승으로부터, 위 회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춘 후, 주식회사 대승이 피고의 전신인 주택사업공제조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 주식회사 대승과 주택사업공제조합이 체결한 신탁계약에서 신탁재산의 관리에 관하여 위탁자(주식회사 대승)가 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나(제4조 제1항) 한편, 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자가 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고(제4조 제1항, 제8항), 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하고(제4조 제2항), 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록(제4조 제3항) 약정하였으며, 위 신탁계약서는 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되었음을 인정할 수 있다. 그렇다면 주식회사 대승은 위 신탁계약서로서 기존 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 포함하여 이 사건 임대아파트에 대한 관리권을 수탁자인 주택사업공제조합에게 이전하되, 다만 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 그 관리권의 일부를 자신이 행사하기로 약정하였다고 볼 것이며, 이와 같이 수탁자에게 이 사건 임대아파트의 관리권이 이전된 이상 피고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 원고와 주식회사 대승 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 위 신탁등기가 채권담보의 목적으로 이루어진 이른바 담보신탁이라거나, 실질적으로 주식회사 대승이 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 주택사업공제조합이나 피고는 이에 관여하지 아니하였다 하여 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다. 따라서 원심의 판단은 정당하다.
부동산신탁계약서 중 임대차 관련 사항
위 신탁계약서에서는 위탁자가 임대인으로서 임대차계약을 체결해야 하므로 임대차보증금반환의무도 위탁자에게 있다고 규정되어 있습니다. 따라서 만약 수탁자에게 임대차보증금 반환을 청구하는 제3자가 있다면 수탁자는 이 신탁계약서 조항을 근거로 대항할 수 있을 것입니다.
또 다른 신탁계약서 중에는 기존 임대차계약은 임대인을 수탁자로 변경해야 하고, 변경되더라도 임대차보증금 반환 의무는 위탁자가 부담하기로 하는 계약도 있습니다. 이 경우 만약 제3자가 수탁자에게 임대차보증금 반환을 청구한다면 수탁자는 이러한 신탁계약서로 대항할 수 있을 것입니다.
신탁등기 월세와 전세 주의사항
신탁등기 부동산에 전세계약을 체결하는 경우에는 임대차보증금 규모가 거액이므로 반드시 임대차계약을 체결할 권리가 누구에게 있는지, 보증금과 임대료를 누구에게 지급해야 하는지 등을 체크해야 합니다.
따라서 신탁등기된 부동산이라면 전세계약을 피하거나 신탁원부 및 신탁계약서를 확인하여 사전 검토하신 후 계약을 체결하시는 것을 추천드립니다.
신탁등기 부동산에 월세계약을 체결하는 경우에는 보증금의 규모가 전세에 비하여 소액이긴 하지만 그래도 목돈이므로 신탁원부 및 신탁계약서를 발급 받아서 누구와 월세계약을 체결하고, 누구에게 월세 보증금을 지급하고, 누구에게 월 임대료를 지급해야 하는지 확인해야 합니다.